50 Jahre IVD-Marktforschung – ein kurzer Rückblick auf ein sehr beachtliches Jubiläum
Im Jahr 2014 hatten wir ein sehr schönes Jubiläum – wir begingen feierlich 45 Jahre IVD-Marktforschung. Und schon wieder sind fünf Jahre – erneut sehr schnell – vergangen. Somit können wir 2019 50 Jahre IVD-Marktforschung begehen – ein in jeder Hinsicht sehr beachtliches Jubiläum.
Unsere IVD-Marktforschung im Süden, aber auch im Bundesverband, geht auf die bayerische RDM-Marktforschung und hier wiederum auf das Jahr 1969 zurück. Initiator war der langjährige und sehr verdienstvolle Geschäftsführer des heutigen IVD-Instituts Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer. Im Frühjahr des Jahres 1969 wurde der erste Marktbericht als Ergebnis der Beratungen des damaligen RDM-Fachausschusses für Immobilien angefertigt. Nach diesem Testlauf erscheinen die bayerischen Marktberichte seit 1970, d.h. bereits seit einem halben Jahrhundert, regelmäßig – ein stolzes Jubiläum.
Die Marktdaten basierten wie heute auf Erhebungen, an der sich die Fachausschussmitglieder beteiligen. Bereits damals wurden im einzelnen beschriebene Normobjekte definiert, die einige Jahre später – aufbauend auf diese vorzügliche „Vorarbeit“ von Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer aus dem Süden – in ähnlicher Form Grundlage für die späteren Erhebungen zum ersten bundesweiten RDM- und heute IVD-Preisspiegel wurden. Auch dieser Preisspiegel war ein Novum in der Immobiliengeschichte Deutschlands. Seither erscheinen ohne Unterbrechung jährlich die bayerischen Immobilienmarktberichte und seit der Fusion von RDM und VDM haben wir das ganze System mit den Aktivitäten in Baden-Württemberg, die speziell vom VDM und hier vom langjährigen Geschäftsführenden Vorstand Günter Laub kamen, zusammengeführt.
Mit der Marktberichterstattung wurde nicht nur die Marktkompetenz der Makler, Bauträger, Sachverständigen und Immobilienverwalter unter Beweis gestellt. Es wurde zugleich die Grundlage für eine kontinuierliche Verbesserung des Images der Immobilienwirtschaft gelegt.
Für die Entwicklung der bayerischen und der bundesweiten Marktforschung des Verbandes waren folgende „Meilensteine“ kennzeichnend: Beginnend mit dem Jahr 1969 wurden jährlich bayerische Immobilien-Marktberichte angefertigt und der Presse vorgestellt.
1977 wurde in den bayerischen RDM-Marktberichten erstmals der „RDM-Raumindex“ – ein Maßkennzahlensystem zur Beurteilung der immobilienwirtschaftlichen „Gewichte“ der einzelnen Teilräume Bayerns – verwendet.
1986 zog der VDM mit der Herausgabe einer eigenen ersten Immobilienpreisübersicht nach. Die Hauptunterschiede zwischen den bayerischen RDM-Marktberichten bzw. dem RDM-Preisspiegel und den VDM-Zahlen bestanden und bestand darin, dass der RDM Schwerpunktpreise, der VDM aber Preisspannen nennt.
Der RDM verwendete definierte Normobjekte als Erhebungsgrundlage, der VDM beschränkte sich dagegen auf Allgemeinmerkmale über die zu berichtenden Immobilienobjekte. 1998 übernahm der VDM das RDM-Schema der Nennung von Schwerpunktpreisen und der genaueren Bezeichnung von Normobjekten.
1989 wurde die räumliche Erhebungsbasis für die bayerische RDM-Marktforschung erheblich ausgedehnt. Die Zahl der Berichtsorte wuchs allein in Bayern auf 45 an.
Unter Prof. Stephan Kippes, dem Nachfolger von Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer, wurde seit 1994 die Marktforschung noch stärker wissenschaftlich ausgerichtet und die darauf aufbauende Pressearbeit stark intensiviert, wobei Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer erfreulicherweise noch lange hieran mitgewirkt hat. Für den Ausbau der IVD-Marktforschung hatten sich besonders der langjährige Vorstandsvorsitzende Dipl.-Kfm. Johannes Schneider und sein Nachfolger Erik Nothhelfer mit Nachdruck eingesetzt.
Das IVD-Marktforschungsinstitut in München, das aus der RDM-Bayern GmbH hervorging, erarbeitet neben den Marktberichten und CityReporten für den IVD-Süd auch über 100 IVD-Pressemeldungen pro Jahr. Die Zahl der großen Pressekonferenzen wurde deutlich erweitert. Sie sind regelmäßig wichtige Medienereignisse, wie die Berichterstattung in Presse, Rundfunk und Fernsehen plastisch verdeutlicht. Mehrfach im Jahr sind die IVD-Berichte Titelgeschichte der Tageszeitungen. Zudem tritt die Presse immer öfter mit eigenen Informations- bzw. auch Interviewwünschen an das Institut heran.
Die bisherige „RDM-Bayern Service GmbH für Berufsbildung, Marktforschung und Maklerkooperation“ wurde später umfirmiert und zwar in IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH“ – kurz IVD-Institut.
Das Institut befasst sich unter anderem mit den Bereichen Aus- und Weiterbildung sowie Immobilienmarktforschung. Die Ausrichtung auf diese Kerngeschäftsfelder sollte durch die Umfirmierung noch klarer umrissen werden.
Im Interesse der Kapazitätserweiterung und Ausweitung der Marktforschung wurde federführend von Ralf Sorg, der ebenfalls Geschäftsführer des Instituts ist und Nicole Seidel, die stark überarbeitete und modernisierte 3. Version des IMMO-Research-Programms entwickelt, das auch die Datenbasis für die stark erweiterte Berichterstattung im Bereich Marktforschung bildet. Damit werden auch anspruchsvolle Auftragsforschungen unterstützt. Die 3. Version löste die 2. Version aus dem Jahr 1998 ab.
Das Know-how aus dem IMMO- Research-Programm und die Daten, die zum Teil bis 1969 zurückreichen, wurden in die 3. Programmversion übernommen. Das Programm enthält auch ein Online-Eingabe-Tool, welches den Marktberichterstattern die Arbeit wesentlich erleichtert. Erhebliche strukturelle Erweiterungen und Verbesserungen zur stärkeren Durchdringung des Immobilienmarktraumes konnten installiert werden. Dies erleichtert die wissenschaftliche Arbeit mit dem Datenmaterial. Zur Qualitätssicherung der Marktberichte wurden zusätzliche Plausibilitätskontrollen eingebaut. Ziel des IMMO-Research-Programms ist es, noch mehr Informationen über den Immobilienmarkt zu erheben und in kundengerechter Weise aufzubereiten.
Bei den Marktforschungsaktivitäten kann sich das IVD-Institut auf ein umfangreiches, originäres Datenmaterial stützen, das in Süddeutschland von rd. 260 Marktberichterstattern mit Hilfe standardisierter Fragebögen erfasst wird. Das dichte Netz aus IVD-Marktberichterstattern in Bayern und Baden-Württemberg bildet eine qualitativ gute Basis für die statistische Auswertung. Ergänzt werden diese umfangreichen Datenbestände durch vielfältige Sekundärdaten statistischer Ämter, die zur inhaltlichen Abrundung und zum Abgleich verwendet werden.
Der Ausbau der IVD-Marktforschung geht weiter: Im Jahr 2010 entstand ein eigener Marktbericht für die Bodensee-Region. Als neues Produkt wurden in den letzten Jahren die City Reporte entwickelt. Im Jahr 2013 sind alle CityReporte für die bayerischen Großstädte Augsburg, Ingolstadt, Regensburg und Würzburg sowie für die Mittelstädte Aschaffenburg, Bamberg, Bayreuth, Coburg, Kempten, Passau, Rosenheim, Schweinfurt und Neu-Ulm erschienen. Auch für Baden-Württemberg sind CityReporte für die Großstädte Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Pforzheim, Reutlingen, Stuttgart und Ulm vorgelegt worden, ebenso für die Mittelstädte Baden-Baden, Ludwigsburg, Offenburg und Sindelfingen.
Das IVD-Marktforschungsinstitut hat außerdem im Frühjahr 2013 unter großer Medienbeachtung seine erste Passanten-Frequenzzählung, die sich mit den Münchner Geschäftskernlagen befasst, präsentiert. Dieser erscheint seitdem jährlich im Sommer und hat einen festen Platz in den Medien gefunden.
2018 wurde dann ein eigener Marktbericht für die Umland Landkreise der Region Stuttgart entwickelt. Hiermit hat das IVD-Institut eine wichtige Lücke geschlossen. Einen entsprechenden Bericht für die Region München gibt es schon seit vielen Jahren; insofern entschloss sich der IVD-Vorstand dazu einen derartigen Bericht für Stuttgart anzubieten, auch wenn dieser in der Erstellung aufwendig ist.
Im Herbst 2015 wurde erstmals eine Studie zu der Einzelhandelsfluktuation für München veröffentlicht, die die die Fluktuationsquote in den Münchner 1a- und 1b-Einzelhandelslagen untersucht und deutlich macht, wie sich der Ladenbesatz seit Jahren zunehmend in Richtung einer Filialisierung verändert. Einige der zentralen Aussagen 2018: „Innerhalb eines Jahres wurden im Tal (also zwischen Marienplatz und Isartor) die meisten Veränderungen beobachtet. Im Jahresvergleich 2017 zu 2018 fand hier in 7 von 59 Läden ein Mieterwechsel statt. Somit liegt die IVD-Fluktuationsquote bei 12 %. In der Kaufingerstraße liegt die Anzahl der Neueröffnungen bei 11 (2005/2006 zu 2018) bzw. 2 (2017 zu 2018) von insgesamt 30 Shops. Der Fluktuationsquotient liegt im Vergleich 2018 zu 2005/2006 bei 37 %. In der Neuhauser Straße wurden seit 2005/2006 26 neue Läden eröffnet. Die Fluktuationsquote lag somit bei 39 %. Trotz der hohen Fluktuationsquote hat sich das Angebot in der Neuhauser Straße seit 2005/2006 inhaltlich nicht grundlegend verändert. Dennoch hat der Filialisierungsgrad klar zugenommen und liegt bei aktuell 86 % (2005/2006: 77 %).“
Die zahlreichen Anrufe bzw. Mails, die täglich beim IVD-Marktforschungsinstitut eingehen, zeigen, dass ein enormer Bedarf an Informationen über den Immobilienmarkt vorhanden ist, der sich speziell auch auf die von der Marktforschung angebotenen Einzelauswertungen bestimmter regionaler Räume erstreckt. Klassische Fragen sind z.B.: „Was kosten Eigentumswohnungen in Schwabing?“, „Welche Ladenmiete muss ich in einer 1a-Geschäftskernlage in Böblingen bezahlen?“, „Was kostet ein Einfamilienhausgrundstück am Tegernsee?“, „Wie ist der Multiplikator für ein Geschäftshaus in Stuttgart?“, „Wie haben sich die Preise für Gewerbeflächen in Freiburg in den letzten zehn Jahren verändert?“
Dies sind einige der Fragen, die dem IVD-Institut zunehmend gestellt werden. Aktuelle Marktdaten über den Immobilienmarkt sind knapp und werden weitaus häufiger angefragt als noch vor einigen Jahren. Dies dürfte sicher auch in der gegenwärtigen Marktsituation begründet liegen.
In zunehmendem Maße werden Anfragen nach Sonder- und Spezialauswertungen an das IVD-Institut herangetragen. Hierbei erarbeitet das Institut speziell auf die spezifischen Informationsbedürfnisse ihres Auftraggebers zugeschnittene Marktanalysen.
Der Kundenkreis für diese Marktforschungsdienstleistungen ist allerdings wesentlich weiter und relativ heterogen: Makler, Bauträger, Architekten, Baufirmen, Kapitalanleger aber auch Banken und Sparkassen, die die Beleihungsgrenzen einer Immobilie ermitteln müssen. Besonders interessiert sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die die Marktanalysen als Basis für ihre Gutachten verwenden, aber auch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, die ihre Kunden in Immobilienfragen professionell beraten wollen. Zum Abnehmerkreis zählen schließlich noch institutionelle Anleger wie z.B. große Fonds und Versicherungen, aber auch die klassischen Immobilienkäufer oder -vermieter, die sich einen fundierten Überblick über den Markt verschaffen wollen. Der Kundenkreis reicht sogar bis zu Finanzämtern, die die Marktdaten für ihre Arbeit verwenden.
Das IVD-Institut wertet im Übrigen nicht nur das eigene Datenmaterial zweckorientiert aus, sondern arbeitet auch eng mit kommunalen Stellen sowie anderen Forschungsinstituten zusammen. Als Resultat erhalten die Auftraggeber maßgeschneiderte Daten, Fakten und Analysen für ihre strategische Geschäftsausrichtung oder für konkrete Einzelprojekte.
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Sobald Sie sich sicher genug fühlen, Ihr Glück beim Spielen von Online-Casinos mit echtem Geld, um zu versuchen, sollen Sie jetzt einige Marktforschung tun. Sie können Freunde und Familienmitglieder fragen, die an den Standorten in der Vergangenheit gespielt hatte. Sie sollten in der Lage sein, Ihnen wertvolle Informationen zu geben, die Websites, die Sie zu spielen. Stellen Sie sicher, dass Sie vorsichtig sind, wenn Ihre Glücksspiel-Seite zu wählen. Verwenden Sie keine Glücksspiel-Seite auswählen, die bereits wurde bekannt. Sie werden immer ein Opfer von einem dieser Websites zu vermeiden.
Fazit: Die Immobilienwirtschaft ist und bleibt gleichermaßen wichtig und spannend. Insofern freut sich das IVD-Institut auch auf die nächsten Jahrzehnte ebenso spannender Immobilienmarktforschung!!
Prof. Stephan Kippes