Datum: 01.01.2024 - 31.12.2024
Uhrzeit: 9:30 - 17:00
Im Jahr 2024 können wir 55 Jahre IVD-Marktforschung begehen – ein stolzes und für die Branche wichtiges Jubiläum.
Die IVD-Marktforschung im Süden, aber auch im Bundesverband, geht auf die bayerische RDM-Marktforschung und hier wiederum auf das Jahr 1969 zurück. Initiator war der langjährige und sehr verdienstvolle Geschäftsführer des heutigen IVD-Instituts Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer. Im Frühjahr des Jahres 1969 wurde der erste Marktbericht als Ergebnis der Beratungen des damaligen RDM-Fachausschusses für Immobilien angefertigt. Nach diesem Testlauf erscheinen die bayerischen Marktberichte seit 1970 regelmäßig und ohne Unterbrechung.
Bild: Dem Ehrenmitglied des IVD Süd e.V. Erwin Sailer wurde 2009 von der Staatssekretärin Katja Hessel vom Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft das Bundesverdienstkreuz am Bande übergeben.
Die Marktdaten basierten wie heute auf Erhebungen, an der sich die Fachausschussmitglieder beteiligen. Bereits damals wurden exakt beschriebene Normobjekte definiert, die einige Jahre später – aufbauend auf diese beachtliche Vorarbeit von Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer aus dem Süden – in ähnlicher Form Grundlage für die späteren Erhebungen zum ersten bundesweiten RDM- und heutigen IVD-Preisspiegel wurden. Auch dieser Preisspiegel war ein Novum in der Immobiliengeschichte Deutschlands. Seither erscheinen ohne Unterbrechung jährlich die bayerischen Immobilienmarktberichte und seit der Fusion von RDM und VDM wurde das ganze System mit den Aktivitäten in Baden-Württemberg, die speziell vom VDM und hier vom langjährigen Geschäftsführenden Vorstand Günter Laub kamen, zusammengeführt.
Mit der Marktberichterstattung wurde nicht nur die Marktkompetenz der Makler, Bauträger, Sachverständigen und Immobilienverwalter unter Beweis gestellt. Es wurde zugleich die Grundlage für eine kontinuierliche Verbesserung des Images der Immobilienwirtschaft gelegt und den diversen immobilienwirtschaftlichen Akteuren wurden wichtige Information über das Marktgeschehen an die Hand gegeben.
Für die Entwicklung der bayerischen und der bundesweiten Marktforschung des Verbandes waren folgende „Meilensteine“ kennzeichnend: Beginnend mit dem Jahr 1969 wurden jährlich bayerische Immobilien-Marktberichte angefertigt und der Presse vorgestellt.
1977 wurde in den bayerischen RDM-Marktberichten erstmals der „RDM-Raumindex“ – ein Maßkennzahlensystem zur Beurteilung der immobilienwirtschaftlichen „Gewichte“ der einzelnen Teilräume Bayerns – verwendet.
1986 zog der VDM mit der Herausgabe einer eigenen ersten Immobilienpreisübersicht nach. Die Hauptunterschiede zwischen den bayerischen RDM-Marktberichten bzw. dem RDM-Preisspiegel und den VDM-Zahlen bestanden darin, dass der RDM Schwerpunktpreise angab, der VDM hingegen Preisspannen nannte.
Der RDM verwendete definierte Normobjekte als Erhebungsgrundlage, der VDM verwandte dagegen Allgemeinmerkmale über die zu berichtenden Immobilienobjekte. 1998 übernahm der VDM das RDM-Schema der Nennung von Schwerpunktpreisen und der genaueren Bezeichnung von Normobjekten.
Unter Prof. Stephan Kippes, dem von Nachfolger Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer, wurde seit 1994 die Marktforschung noch stärker wissenschaftlich ausgerichtet und die darauf aufbauende Pressearbeit stark intensiviert, wobei Dipl.-Volkswirt Erwin Sailer erfreulicherweise noch lange hieran mitgewirkt hat. Für den Ausbau der IVD-Marktforschung hatten sich besonders der langjährige Vorstandsvorsitzende Dipl.-Kfm. Johannes Schneider und seine Nachfolger Erik Nothhelfer und Martin Schäfer mit Nachdruck eingesetzt.
Das IVD-Marktforschungsinstitut in München, das aus der RDM-Bayern GmbH hervorging, erarbeitet neben den Marktberichten und CityReporte für den IVD-Süd auch über 150 IVD-Pressemeldungen pro Jahr. Die Zahl der großen Pressekonferenzen wurde deutlich erweitert. Sie sind regelmäßig wichtige Medienereignisse, wie die Berichterstattung in Presse, Rundfunk, Fernsehen, wie auch den sozialen Medien plastisch verdeutlicht. Mehrfach im Jahr sind die IVD-Berichte Titelgeschichte der Tageszeitungen. Zudem tritt die Presse laufend mit eigenen Informations- bzw. auch Interviewwünschen an das Institut heran.
Die bisherige „RDM-Bayern Service GmbH für Berufsbildung, Marktforschung und Maklerkooperation“ wurde später umfirmiert und zwar in IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH“ – kurz IVD-Institut. Das Institut befasst sich unter anderem mit den Bereichen Aus- und Weiterbildung sowie Immobilienmarktforschung. Die Ausrichtung auf diese Kerngeschäftsfelder sollte durch die Umfirmierung noch klarer umrissen werden.
Im Interesse der Kapazitätserweiterung und Ausweitung der Marktforschung wurde 2008 federführend von Ralf Sorg, der ebenfalls Geschäftsführer des Instituts ist und Nicole Seidel, die stark überarbeitete und modernisierte 3. Version des IMMO-Research-Programms entwickelt, das auch die Datenbasis für die stark erweiterte Berichterstattung im Bereich Marktforschung bildet. Damit werden auch anspruchsvolle Auftragsforschungen unterstützt. Die 3. Version löste die 2. Version aus dem Jahr 1998 ab.
Das Know-how aus dem IMMO-Research-Programm und die Daten, die zum Teil bis 1969 zurückreichen, wurden in die 3. Programmversion übernommen. Das Programm erhielt erstmalig ein Online-Eingabe-Tool, welches den Marktberichterstattern die Arbeit wesentlich erleichtert. Erhebliche strukturelle Erweiterungen und Verbesserungen zur stärkeren Durchdringung des Immobilienmarktraumes konnten installiert werden. Dies erleichtert die wissenschaftliche Arbeit mit dem Datenmaterial. Zur Qualitätssicherung der Marktberichte wurden zusätzliche Plausibilitätskontrollen eingebaut. Ziel des IMMO-Research-Programms ist es, noch mehr Informationen über den Immobilienmarkt zu erheben und in kundengerechter Weise aufzubereiten.
Weitere 10 Jahre später wurde das Marktforschungsprogramm abermals vollständig neu aufgesetzt. Die Version 4 ist seit 2018 am Start und bringt umfangreiche Optimierungen bei der Dateneingabe sowie Datenanalyse mit. Komfortable Eingabemasken und erweiterte Plausibilitätsprüfungen in Echtzeit garantieren eine hohe Datenqualität. Diese Vorteile wurden auch von andere IVD-Regionalverbände erkannt und gewünscht. Somit wurde die aktuellen Programmversion bundesweit ausgelegt und mandantenfähig gestaltet. Inzwischen setzten die meisten IVD Verbände das IMMO-Research-Programm des Instituts ein und es werden rd. 80 % aller IVD Marktdaten damit erfasst.
Bei den Marktforschungsaktivitäten kann sich das IVD-Institut auf ein umfangreiches, originäres Datenmaterial stützen, das in Süddeutschland von rd. 300 Marktberichterstattern mit Hilfe standardisierter Fragebögen erfasst wird. Das dichte Netz aus IVD-Marktberichterstattern in Bayern und Baden-Württemberg bildet eine qualitativ gute Basis für die statistische Auswertung. Ergänzt werden diese umfangreichen Datenbestände durch vielfältige Sekundärdaten statistischer Ämter, die zur inhaltlichen Abrundung und zum Abgleich verwendet werden.
Der Ausbau der IVD-Marktforschung geht weiter und die Berichtspalette wird je nach Bedarf ausgerichtet: so entstand ein eigener Marktbericht für die Bodensee-Region. Als weiteres Produkt wurden die City Reporte entwickelt, die jeweils für die Groß- und Mittelstädte Bayerns und Baden-Württembergs vorgelegt werden.
Das IVD-Marktforschungsinstitut hat außerdem im Frühjahr 2013 unter großer Medienbeachtung seine erste Passanten-Frequenzzählung, die sich mit den Münchner Geschäftskernlagen befasst, präsentiert. Dieser erscheint seitdem jährlich im Sommer und hat einen festen Platz in den Medien gefunden.
Im Herbst 2015 wurde erstmals eine Studie zu der Einzelhandelsfluktuation für München veröffentlicht, die die die Fluktuationsquote in den Münchner 1a- und 1b-Einzelhandelslagen untersucht und deutlich macht, wie sich der Ladenbesatz seit Jahren zunehmend in Richtung einer Filialisierung verändert.
Die zahlreichen Anrufe bzw. Mails, die täglich beim IVD-Marktforschungsinstitut eingehen, zeigen, dass ein enormer Bedarf an Informationen über den Immobilienmarkt vorhanden ist, der sich speziell auch auf die von der Marktforschung angebotenen Einzelauswertungen bestimmter regionaler Räume erstreckt. Klassische Fragen sind z.B.: „Was kosten Eigentumswohnungen in Schwabing?“, „Welche Ladenmiete muss ich in einer 1a-Geschäftskernlage in Böblingen bezahlen?“, „Was kostet ein Einfamilienhausgrundstück am Tegernsee?“, „Wie ist der Multiplikator für ein Geschäftshaus in Stuttgart?“, „Wie haben sich die Preise für Gewerbeflächen in Freiburg in den letzten zehn Jahren verändert?“
Dies sind nur einige der Fragen, die dem IVD-Institut zunehmend gestellt werden. Aktuelle Marktdaten über den Immobilienmarkt werden weitaus häufiger angefragt als noch vor einigen Jahren. Dies dürfte sicher auch in der gegenwärtigen Marktsituation begründet liegen. Diesbezüglich kann die IVD Süd Marktforschung seit 1995 auf zwei Vollerhebungen pro Jahr zurückgreifen, was volatile Märkte besser abbildet.
In zunehmendem Maße werden Anfragen nach Sonder- und Spezialauswertungen an das IVD-Institut herangetragen. Hierbei erarbeitet das Institut speziell auf die spezifischen Informationsbedürfnisse ihres Auftraggebers zugeschnittene Marktanalysen.
Der Kundenkreis für diese Marktforschungsdienstleistungen ist allerdings breit und relativ heterogen: Makler, Bauträger, Architekten, Baufirmen, Kapitalanleger aber auch Banken und Sparkassen, die die Beleihungsgrenzen einer Immobilie ermitteln müssen. Besonders interessiert sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die die Marktanalysen als Basis für ihre Gutachten verwenden, aber auch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, die ihre Kunden in Immobilienfragen professionell beraten wollen. Zum Abnehmerkreis zählen schließlich noch institutionelle Anleger wie z.B. große Fonds und Versicherungen, aber auch die klassischen Immobilienkäufer oder -vermieter, die sich einen fundierten Überblick über den Markt verschaffen wollen. Der Kundenkreis reicht sogar bis hin zu Finanzämtern, die die Marktdaten für ihre Arbeit verwenden und auch schon mal nachfragen ob sie Berichte als Finanzamt umsonst bekommen könnten. Nun ja, Fragen ist erlaubt…
Das IVD-Institut wertet im Übrigen nicht nur das eigene Datenmaterial zweckorientiert aus, sondern arbeitet auch eng mit kommunalen Stellen sowie anderen Forschungsinstituten zusammen. Als Resultat erhalten die Auftraggeber maßgeschneiderte Daten, Fakten und Analysen für ihre strategische Geschäftsausrichtung oder für konkrete Einzelprojekte.
Fazit: Die Immobilienmärkte sind faszinierende und spannende Gebilde und werden gleichermaßen wichtig und spannend bleiben. Insofern freut sich das IVD-Institut auch auf die nächsten Jahrzehnte ebenso spannender Immobilienmarktforschung!
Prof. Stephan Kippes