LG Oldenburg, Urt. v. 23.05.2025 – 13 O 2561/24
Zum Sachverhalt:
Der Käufer schloss mit dem Makler einen provisionspflichtigen Maklervertrag über den Nachweis der Kaufgelegenheit eines mit einem Bungalow bebauten Grundstücks. Noch vor Abschluss des Maklervertrages besichtigte er mit dem Makler zusammen das Kaufobjekt. Dabei verschwieg ihm der Makler sowohl beim Besichtigungstermin als auch nach Abschluss des Maklervertrags wissentlich, dass das Dach und verschiedene Fenster undicht seien und deshalb Feuchtigkeit in den Bungalow eindringe und dadurch Schimmel verursache. Hierauf bezogenen Frage des Käufers habe der Makler wahrheitswidrig verneint. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte der Käufer die angesprochenen Feuchtigkeitsmängel an dem Gebäude fest. Er fordert nun vom Makler die geleistete Provision zurück.
Aus den Gründen:
Mit Erfolg! Nach Durchführung einer Beweisaufnahme sah das Landgericht die Behauptungen des Käufers als erwiesen an und verurteilt den Makler zur Rückzahlung, weil er seinen Provisionsanspruch verwirkt habe (§ 654 BGB). Das Gericht stellte fest, dass das Verschweigen der Feuchtigkeitsmängel im Ortstermin als vorvertragliche Treuepflichtverletzung zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führt. Gleiches gelte für das Verschweigen nach Abschluss des Maklervertrags.
Praxishinweis:
Nach dem Wortlaut des § 654 BGB kommt Verwirkung nur bei unzulässiger Doppeltätigkeit des Maklers in Betracht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung aber wendet § 654 BGB darüber hinaus Grundsätze auch bei sonstigen anderweitigen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen des Maklers analog an. Hierin liegt heute der Hauptanwendungsbereich dieser Norm. Aus dem zusätzlichen Erfordernis einer subjektiv besonders vorwerfbaren Pflichtwidrigkeit folgt allerdings, dass bei der Anwendung dieser Rechtssätze Zurückhaltung geboten ist. § 654 BGB und die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Rechtssätze können weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch in Individualvereinbarungen abbedungen werden. Dies erschließt sich unmittelbar aus dem Schutzzweckcharakter des § 654 BGB, der als zwingendes Recht zu qualifizieren ist. Dabei kann Verwirkung auch bei schwerwiegenden vorvertraglichen Pflichtverletzungen des Maklers in Betracht kommen. Der Maklerkunde trägt regelmäßig die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der Verwirkung.
