Editorial von Prof. Stephan Kippes in der Fachzeitschrift „IMMO PROFESSIONAL“ des IVD Süd (Ausgabe 2/25)
Am 16. Oktober 2020 wurde im Bund im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 2187) unter dem sperrigen Titel Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (ein 38-Zeichen-Wortungetüm) eine zentrale Neuerung veröffentlicht: die Zertifizierung von Immobilienverwaltern. Ab 1. Dezember 2022 sollte sie verbindlich sein, das wurde dann sogar noch um ein Jahr verschoben.
Man dachte zunächst, dass das große Chaos ausbricht, weil die Prüfungskapazitäten der IHKs nicht ausreichen. Doch es kam ganz anders: viele Verwalter haben diese Prüfung trotz des langen Vorlaufs noch nicht abgelegt. Gott sei Dank gilt dies nicht für den Großteil der Verwalter des IVD.
Nur um den Bedarf einmal zu verdeutlichen: Der Verordnungsgeber ging damals von 28.500 Personen bundesweit aus, die die Zertifizierungsprüfung absolvieren müssen, während 5.100 Personen unter einen Ausnahmetatbestand fallen (R-Drs. 751/21).
Die meisten WEG-Verwalter benötigen eine derartige Zertifizierung unbedingt, auch wenn es Konstellationen gibt, wo diese nicht zwingend notwendig sind, etwa, weil alle Eigentümer hierauf verzichten. Aber auch in diesen Fällen gilt: Ein Verwalter hat massive Nachteile bei der Akquisition neuer Bestände und auch in der Verhandlungsposition bei Vertragsverlängerung oder der Anpassungsverhandlungen für seine Verwaltervergütung, wenn er die Zertifizierung nicht hat, speziell, weil dann nahezu alle konkurrierenden Verwaltungen eine solche Zertifizierung haben.
Aber auch top-arbeitende Verwaltungen haben es gelegentlich mit einzelnen Störenfrieden und Querulanten zu tun. Hat die Verwaltung die Zertifizierung nicht, kann ein Querulant die Verwaltung einer Anlage ganz einfach zu Fall bringen – oder ebenso charmant, er kann der Verwaltung damit drohen, um sie für seine Partikularinteressen gefügig zu machen. Und da frage ich mich immer: Warum tun sich Verwaltungen dies an? Warum bringen sich Verwaltungen sehenden Auges in eine so ungünstige Position?
Manche denken, sie könnten sich um die Zertifizierung herummogeln, andere glauben, sie wären schon so lange im Geschäft, dass sie die Zertifizierung nicht bräuchten und wiederum andere denken, alle Eigentümer wären damit einverstanden auf diesen Fachkundenachweis zu verzichten und andere Verwalter zucken vor der Prüfung zurück. Und all diese Denkweisen sind falsch: Ein Profiverwalter braucht die Verwalterzertifizierung, soweit er nicht unter einen der Ausnahmetatbestände fällt.
Die Prüfung besteht aus einem mündlichen und einem schriftlichen Teil. Die schriftliche Prüfung dauert 90 Minuten, die mündliche 15 Minuten pro Teilnehmer. Bei Nichtbestehen ist die Anzahl der Wiederholungen nicht limitiert.
Damit Verwalter die Prüfung stressfrei absolvieren können, macht es Sinn, Vorbereitungskurse zu besuchen und diese bietet das IVD Institut letztmalig im Juli an (https://ivd-sued.net), und zwar einen Online-Intensivkurs, in dem die Inhalte des zu prüfenden Fachgebiets komprimiert in kleinen Gruppen behandelt werden. Zielsetzung des Intensivtrainings zur Vorbereitung auf die Verwalterzertifizierung ist es, hierbei Verwaltungsspezialisten mit Berufserfahrung in komprimierter Form auf die erfolgreiche Verwalterzertifizierung vorzubereiten. Gleichzeitig ist es Ziel des Intensivseminars, das Fachwissen des Verwalters auf den neuesten Stand zu bringen und in bestimmten Bereichen um neue Themen zu erweitern. Oder anders ausgedrückt: Man lernt nicht nur für die Prüfung, die man damit hoffentlich möglichst elegant besteht, sondern speziell auch für die zukünftige erfolgreiche Arbeit in der Verwaltung. Um die Teilnehmer möglichst gut vorzubereiten, wird jeder Halbtagesblock bei diesem Intensivtraining mit einem eigenen Fragenblock beendet, bei dem die Teilnehmer (natürlich freiwillig) Testfragen gestellt bekommen, die sie dann einzeln durcharbeiten und die dann gemeinsam besprochen werden. Außerdem gibt es die Präsenzkurse für Immobilienverwalter, die die IHK-Akademie in Feldkirchen-Westerham in Zusammenarbeit mit dem IVD anbietet.
Fazit: die Zertifizierung ist für den Verwaltungsprofi ein gut lösbares Thema, speziell wenn man sich etwa per Intensivkurs darauf vorbereitet, aber man sollte, soweit noch nicht geschehen, dieses Thema jetzt endlich angehen.
Prof. Stephan Kippes
