Das Preisgefälle im Umland zeigt eine klare Abhängigkeit von Infrastruktur und Lage
Die aktuellen Zahlen zum Immobilienmarkt im Großraum München weisen ein deutliches Preisgefälle zwischen der Landeshauptstadt und ihrem Umland auf: „Während Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Umland vielerorts bis zu 50 % unter dem Münchner Niveau liegen, fallen die Unterschiede bei den Mietpreisen in den untersuchten Gemeinden der umliegenden Landkreise deutlich moderater aus“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Das heißt Mieter sparen, prozentual gesehen, deutlich weniger als Käufer, wenn sie sich von München in Richtung Umland hinausbewegen. Der Einspareffekt hält sich in deutlichen Grenzen, speziell wenn man auch die Fahrtkosten und die Pendelzeiten berücksichtigt. Wird per Deutschland-Ticket gependelt, ist dies im Moment relativ günstig. Das Deutschland-Ticket ist zwar eine ökologisch sinnvolle Errungenschaft, es ist aber zu bedenken, dass hier immer wieder über seine Abschaffung oder eine heftige Preiserhöhung diskutiert wird.“
In München lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Frühjahr 2025 bei 7.700 €/m². Im Umland sind die Preise spürbar niedriger. Die Mehrheit der umliegenden Gemeinden bewegt sich beim Kaufpreisabschlag gegenüber München im Bereich zwischen -30 % und -45 %. Das höchste Preisgefälle weisen dabei die etwas weiter entfernten Orte auf. So liegt der Preisunterschied z. B. in Markt Indersdorf bei beachtlichen -57 %, in Petershausen bei -55 % und in Schliersee bei -53 %. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand wurden dort im Frühjahr 2025 nur 3.300 bis 3.600 €/m² gezahlt.
Anders sieht es in exklusiven oder infrastrukturell besonders gut angebundenen Gemeinden aus. Zu den Orten mit relativ hohen Kaufpreisen und dementsprechend geringeren Unterschieden zu der Landeshauptstadt gehören landschaftlich attraktive Gemeinden wie Tegernsee (mit +5% sogar über dem Münchner Niveau) oder Tutzing und Starnberg mit einem Preisabschlag von entsprechend -15 % bzw. -16 %. Hier spielen neben der landschaftlichen Attraktivität auch die vorhandene S-Bahn-Anbindung und eine hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt eine Rolle. Auch wirtschaftlich starke Kommunen wie Oberhaching und Taufkirchen liegen preislich näher an München. Der Preisabschlag gegenüber der Landeshauptstadt liegt beim Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen entsprechend bei lediglich -16 bzw.
-19 %.
Bei Bestandswohnungen zur Miete zeigt sich ein anderes Bild: Die Abschläge zur Münchner Durchschnittsmiete (Frühjahr 2025: 21,40 €/m²) bewegen sich meist zwischen -16 % und -35 %. In den Gemeinden wie Starnberg (-8 %), Unterhaching (-12 %) oder Oberhaching (-13 %) sind die Differenzen besonders gering. Selbst in weiter entfernten Orten wie Ebersberg (-34 %) oder Geretsried (-33 %), das noch keinen eigenen S-Bahn-Anschluss besitzt, ist das Preisgefälle im Mietbereich geringer als im Kaufsegment.
Preisunterschiede in den Gemeinden des Münchner Umlandes im Vergleich zu München
Stand Frühjahr 2025, Quelle: IVD-Institut
Grundsätzlich gilt: Die Gemeinden, die an der Stadtgrenze Münchens liegen und über einen direkten S-Bahn-Anschluss mit einer guten Taktung verfügen, zeigen moderatere Mietpreisabschläge im Vergleich zur Landeshauptstadt, da sie für Pendler besonders attraktiv sind. Nichtsdestotrotz verzeichnen einige Gemeinden wie Icking (-32 %), Schäftlarn (-29 %) oder Sauerlach (-35 %) trotz einer guten Anbindung nach München im Mietbereich sogar stärkere Abschläge als beim Kauf. Diese Orte sind zwar landschaftlich reizvoll, bieten aber weniger urbane Infrastruktur.
Fazit:
Das Umland bietet für Kaufinteressierte weiterhin deutlich günstigere Kaufpreise – in vielen Fällen mit Preisabschlägen von über -40 % gegenüber München. Gleichzeitig bleiben die Mieten auf vergleichsweise hohem Niveau, was besonders für Kapitalanleger interessant ist: niedrigere Kaufpreise bei stabiler Mietnachfrage bedeuten attraktive Renditechancen. Der Blick über die Stadtgrenzen hinaus lohnt sich also – für Eigennutzer wie auch für Investoren.
Die Mietpreisabschläge zeigen sich deutlich weniger stark als im Kaufbereich – vor allem in Gemeinden mit guter Anbindung, urbaner Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Je näher und besser erreichbar eine Gemeinde ist, desto kleiner fällt der Mietpreisunterschied zur Landeshauptstadt in der Regel aus.
Auf alle Fälle sollten potentielle Käufer im Umland sich sehr genau die Pendelzeiten ansehen und auch zu den jeweiligen Zeiten testfahren. In Google und der Bahn-App lassen sich Staus bzw. Verspätungen sehr gut nachvollziehen. Ein weiteres wichtiges Kriterium bei Bahn-Pendlern ist die Pünktlichkeit beim Umstieg, also wie sicher man den Anschlusszug erreicht und wie lange man warten muss, wenn es nicht klappt. Außerdem macht es einen großen Unterschied, ob man einen Sitzplatz bekommt und etwas lesen oder am Notebook arbeiten kann, oder ob man in einem überfüllten Zug längere Zeit stehen muss. Das sollte man unbedingt vorab zu den jeweiligen Tageszeiten bei den Testfahrten prüfen.
Neugierig auf alle Zahlen und Trends? Den vollständigen Marktbericht zum Münchner Umland finden Sie im Webshop.
