Zunehmende Nachfrage nach Kaufobjekten wieder spürbar
„Die Trendwende am Ingolstädter Wohneigentumsmarkt leitete im Jahr 2022 einen Wandel vom Verkäufermarkt hin zum Käufermarkt ein, indem sich die Nachfrage abkühlte und ein Angebotsüberhang mit längeren Vermarktungszeiten der Objekte entstand. Preisverhandlungen und -nachlässe wurden verstärkt beobachtet“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Ingolstadt, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Nach den ersten Rückgängen der Hypothekenzinsen Ende 2023 ist aktuell eine leichte Aufbruchsstimmung zu erkennen.“
Seit dem Jahreswechsel ist wieder eine leicht zunehmende Nachfrage am Kaufmarkt wahrnehmbar, die auf die aktuell etwas geringeren Bauzinsen zurückzuführen ist. Nach deutlichen Preisrückgängen in den vergangenen Monaten stabilisieren sich die Preise langsam.
„Gefragt sind insbesondere neuwertige Bestandsimmobilien, die ohne größeren Sanierungs- und Kostenauswand kurzfristig bezogen werden können. Es wird mehr Wert auf moderne Heizsysteme und eine gute Energiebilanz gelegt“, berichtet Daniel Fechner von Daniel Fechner Immobilien in Ingolstadt. „Der Anteil der Vollfinanzierer unter den Käufern ist merklich zurückgegangen bis verschwunden. Derzeit verfügen die auftretenden Interessenten meist über hohe Eigenkapitalquoten.“
Für gebrauchte Eigentumswohnungen mussten Käufer im Frühjahr 2024 im Schnitt 3.790 €/m² aufbringen, für neuerrichtete Objekte 5.250 €/m²; gegenüber Frühjahr 2023 standen Preisrückgänge von -2,6 % im Bestand und Zuwächse von +1,9 % im Neubau zu Buche. Durch die teuer eingekauften Grundstücke und hohe Baukosten können Bauträger trotz der geringen Kaufbereitschaft keine Preissenkungen anbieten, da sich die Bautätigkeit sonst nicht wirtschaftlich umsetzen ließe. Aufgrund der längeren Vermarktungsdauer sind noch viele Projekte im Vertrieb, die noch keine Käufer finden konnten.
Auch am Häusermarkt für Bestandsobjekte sind starke Preiskorrekturen nach unten gegenüber Frühjahr 2023 ermittelt worden. Freistehende Einfamilienhäuser kosteten in Ingolstadt im Frühjahr 2024 im Schnitt 621.000 € (-5,8 %). Doppelhaushälften lagen bei 586.000 € (-6,2 %), Reihenmittelhäuser bei 463.000 € (-6,7 %).
Während der Mietmarkt in den Jahren vor der Trendwende am Wohneigentumsmarkt durch ein relativ ausgeglichenes Angebots-Nachfrage-Verhältnis gekennzeichnet war, ist derzeit durch eine höhere Nachfrage nach Mietobjekten ein Nachfrageüberhang entstanden, der mit deutlich kürzeren Vermarktungszeiten der Mietimmobilien einhergeht. Waren vor der Zinswende insbesondere Dreizimmerwohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser beliebte Immobilienobjekte zum Kauf, so weichen Interessenten nun häufig auf derartige Immobilien zur Miete aus, da sich der Erwerb angesichts stark gestiegener Finanzierungskosten nicht mehr darstellen lässt. Besonders begehrt sind neuwertige Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die generell eher seltener zur Miete angeboten werden.
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Ingolstadt im Frühjahr 2024 durchschnittlich bei 10,30 €/m² für Altbauobjekte, 11,10 €/m² für Bestandsobjekte und 12,80 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Frühjahr 2023 betrugen die Mietsteige-rungen +9,6 % im Altbau, +7,8 % im Bestand und +6,7 % im Neubau. Auch Häuser zur Miete (Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser) erfuhren deutliche Anstiege von +6,8 % bis +8,0 %.
In den vergangenen fünf Jahren (Frühjahr 2019 zu Frühjahr 2024) war die Preisentwicklung in Ingolstadt von deutlichen Schwankungen geprägt, speziell hatte der „Dieselskandal“ rund um den Automobilhersteller Audi Auswirkungen auf die Entwicklung am Immobilienmarkt ab der zweiten Jahreshälfte 2018. Nach der „Dieselkrise“ erholten sich die Preise und erreichten ihren Zenit im Herbst 2022, seit der Trendwende am Immobilienmarkt sind sie erneut im Sinken. Gegenüber Frühjahr 2019 legten Eigentumswohnungen mit +5 % zu, die Kaufpreise aller weiteren untersuchten Objekttypen liegen unter dem Niveau von Frühjahr 2019 (-86 % bis -99 %). Die Wohnungsmieten legten zwar seit der Trendwende zu, dennoch kosten Mietwohnungen im Frühjahr 2024 weniger als im Frühjahr 2019.
Fazit:
Seit der Zinswende stark gestiegene Finanzierungskosten und strenge Kreditvergabekriterien sowie auch Unsicherheiten angesichts der anhaltenden konjunkturellen Schwächephase dämpften die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf auch im Frühjahr 2024. Mit einer ab Ende 2023 deutlich gesunkenen Inflationsrate sowie wieder nach unten zeigenden Zinsen für Wohnungsbaukredite könnte der Markt in den kommenden Monaten in einem verbesserten Finanzierungsumfeld neue Impulse erfahren.
Im Gegensatz hierzu ist der Mietmarkt gerade in den Groß- und Mittelstädten in der Regel sehr angespannt. Ein seit Jahren wachsender Anteil an Einpersonenhaushalten, hohe Zuzugsraten sowie eigentliche Kaufinteressenten, die ins Mietsegment drängen, da sich ein Immobilienerwerb derzeit nicht finanzieren lässt, treiben die Nachfrage stetig nach oben. Auf der Angebotsseite entwickelt sich die Schaffung von neuem Wohnraum hingegen meist seit Langem deutlich unter dem Bedarf – die aktuelle Krise im Wohnungsbau mit vielerorts stark rückläufigen Genehmigungszahlen könnte den Mietwohnungsmangel in den kommenden Jahren erheblich verschärfen.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
Der CityReport Ingolstadt 2024 ist über den Online Shop kostenpflichtig zu erwerben.