BGH, Beschl. v. 08.04.2025 – VIII ZR 245/22
Zum Sachverhalt:
Mit Vertrag vom 10.02.2017 mietete der Kläger eine Wohnung im räumlichen Anwendungsbereich der Mietpreisbremse an. Der Mietvertrag sah eine Staffelmietvereinbarung vor, nach der sich die Miete von anfangs 713 € ab März 2019 auf 795 € erhöhen sollte. Bereits der Vormieter dieser Wohnung schuldete eine Staffelmiete, die zum Zeitpunkt seines Auszugs 713 € betrug und sich ab Januar 2019 auf 804 € erhöhen sollte. Der KIäger rügte den Verstoß gegen die Mietpreisbremse soweit die vereinbarte und gezahlte Nettokaltmiete mehr als 713 €/Monat betrug und verlangte vom Vermieter insoweit Rückzahlung. Die Vorinstanzen gaben dem Mieter Recht. Hiergegen richtete sich die Revision des Vermieters zum BGH.
Aus den Gründen:
Ohne Erfolg! Der BGH beabsichtigt, die Revision zurückzuweisen. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die streitgegenständliche Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse unwirksam sei, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete 713 €/Monat überschreite. Der Vermieter können sich zwar gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine erhöhte Vormiete berufen. Diese erhöhte Vormiete sei auch nicht ihrerseits an den Maßstäben der sog. Mietpreisbremse zu messen, da das Vormietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse begründet worden sei. Vormiete in diesem Sinne sei allerdings die zuletzt, d.h. im Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses vom Vormieter geschuldete Miete und nicht die sich aus einer fiktiven Fortschreibung der im Vormietverhältnis vereinbarten Staffelmieterhöhung ergebende Miete. Dies folge zum einen aus dem Wortlaut der Ausnahmevorschrift des § 566e Abs. 1 Satz 1 BGB und zum andern aus dem Normzweck dieser Regelung.
Praxishinweis:
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine erst jüngst verkündete Rechtsauffassung (Urt. v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23) zu der Frage, wie der Begriff der Vormiete in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auszulegen ist, wenn im Vormietverhältnis eine Staffelmietvereinbarung getroffen wurde. Danach darf sich der Vermieter bei Staffelmietvereinbarungen grundsätzlich zur Ausnahme von der Mietpreisbremse auf eine erhöhte Vormiete iSd § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Diese Vormiete ist jedoch anhand der zuletzt geschuldeten Miete des Vormieters zu bestimmen und darf nicht im Folgemietverhältnis durch eine identische Staffelmieterhöhungsvereinbarung (fiktiv) fortgeschrieben werden. Trotz der grundsätzlichen Möglichkeit, sich auf eine erhöhte Vormiete zu berufen, kann der Vermieter in solchen Fällen durch den Mieterwechsel damit einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden.
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