PN 03 – (Mit-)Benutzungsrecht des Mieters führt nicht zum (Mit-)Besitz an der Mietsache

OLG Dresden, Beschl. V. 17.06.2019 – 5 U 880/19.

Zum Sachverhalt:

Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Mit diesem ist dem Mieter eine Halle vermietet. Darüber hinaus ist der Mieter zur Mitbenutzung weiterer auf dem Grundstück befindlicher Flächen berechtigt. Auf einer dieser Flächen will der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages eine weitere Halle errichten. Hiergegen wehrt sich der Mieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Er begründet seinen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung u.a. damit, dass ihm über den Mietvertrag auch der (Mit-)Besitz an der im Streit stehenden Fläche eingeräumt sei und die Errichtung der weiteren Halle den vertragsgemäßen Gebrauch daran beeinträchtigen würde. Der Vermieter verweist darauf, dass der Mieter zwar ein Mitbenutzungsrecht an der Verkehrsfläche habe, ihm aber deshalb noch kein Mitbesitz daran zustehe. Dem schließt sich das vom Mieter zunächst angerufene Landgericht an und weist den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Dagegen legte der Mieter Berufung zum OLG Dresden ein.

Aus den Gründen:

Ohne Erfolg! In einem Hinweisbeschluss teilte das OLG die Absicht mit, die Berufung wegen offensichtlich mangelnder Erfolgsaussichten zurückzuweisen. Es stellt zunächst fest, dass sich das Besitzrecht des Mieters entsprechend der Regelung im Mietvertrag lediglich auf die angemietete Halle beziehe. Hinsichtlich der ebenfalls auf dem Grundstück belegenen Verkehrsflächen stehe ihm lediglich ein (Mit-)Benutzungsrecht zu, ohne dass dieses jedoch zu einem (Mit-)Besitz führen würde. Dieser verbleibe weiterhin allein beim Vermieter. Die geplanten Baumaßnahmen beeinträchtigen den Besitz des Mieters an der ihm vermieteten Halle nicht, da der Zugang zu ihr auch mit Fahrzeugen weiterhin im Wesentlichen gewährleistet bleibe. Die Beibehaltung der Verkehrsflächen in der jetzigen (unbebauten) Form könne der Mieter, dem an diesen Flächen lediglich ein Mitbenutzungsrecht zustehe, aufgrund dieses Mitbenutzungsrechts nicht fordern. Auf den Hinweisbeschluss hin nahm der Mieter seine Berufung zurück.

Praxishinweis:

Hat jemand Besitz, also die tatsächliche Sachherrschaft getragen von einem Sachherrschaftswillen, an einer bestimmten Sache, kann er Besitzschutzansprüche geltend machen, wenn er von jemand anderem in diesem Besitz gestört wird. Der räumliche Umfang des Besitzrechts eines Mieters wird durch den Mietvertrag und die darin enthaltene Beschreibung der Mietsache bestimmt und begrenzt. Bei einem Raummietverhältnis umfasst die Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren ohne ausdrückliche Vereinbarung auch die Pflicht, ihm diejenigen Teile des Gebäudes und des Grundstücks mit zu überlassen, die zum ungestörten Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Dementsprechend erkennt die Rechtsprechung ein Recht des Mieters auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen an. Erfasst davon sind Zugangswege, Eingangstüren, Aufzüge, das Treppenhaus und Flure. Diese Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf, sind jedoch nicht mitvermietet. Dementsprechend stehen dem Mieter insoweit auch keine Besitzschutzansprüche zu.

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