BGH, Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 32/24
Zum Sachverhalt:
Die klagende Maklerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Die Maklerin ließ sich zudem von den beklagten Käufern eine Courtagevereinbarung unterzeichnen, die von der mit der Verkäuferseite vereinbarten Provision abweicht. Auf Nachweis durch die Klägerin erwarben die Beklagten die Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage bebaut ist.
Die Maklerin vertrat die Auffassung, dass der Büroanbau, der etwa ein Fünftel der Gebäudefläche ausmacht, die Eigenschaft als Einfamilienhaus aufhebe und deswegen der Halbteilungsgrundsatz nicht gelte. Ferner habe sie keinen Maklervertrag mit dem Verkäufer, sondern dessen Ehefrau geschlossen, sodass ebenfalls der Halbteilungsgrundsatz nicht gelte.
Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Maklerprovision abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Aus den Gründen:
Zu Unrecht! Nach Auffassung des BGH handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB, wenn das angebotene Objekt für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Einem solchen Zweck stünde nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist. Ebenso sieht der BGH es als unbeachtlich an, dass nicht der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen hat, sondern dessen Ehefrau. Zwar nehme der Halbteilungsgrundsatz ausdrücklich nur Bezug auf den Verkäufer, doch sei die Vorschrift entsprechend anzuwenden, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Der Zweck bestehe darin, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird.
Praxishinweis:
Der BGH schafft nun Klarheit, dass es bei der Einordnung des angebotenen Objekts nicht auf die beabsichtigte Nutzung, sondern auf den bei Abschluss des Maklervertrages mit dem Käufer erkennbaren Wohnzweck der Mitglieder eines einzelnen Haushalts ankommt. Dieser ergibt sich aus dem Gesamteindruck, wobei dabei grundsätzlich ein objektiver Maßstab anzulegen ist. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzungsmöglichkeit stehen der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen. Der Halbteilungsgrundsatz ist zudem analog auf Fälle anzuwenden, in denen nicht der Verkäufer, sondern ein Dritter den Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt hat.
