OLG München, Beschl. v. 13.01.2025 – 32 U 3042/24
Zum Sachverhalt:
Der Vermieter vermietete an den Mieter ca. 9.000 m² als Bürofläche. In dem zu Grunde liegenden Gewerberaummietvertrag vereinbarten die Parteien eine Betriebspflicht des Vermieters im Hinblick auf eine, außerhalb der Mietsache gelegene, Kantine. Danach hatte der Vermieter eine Kantine während der Vertragslaufzeit mit abwechselnden Speisen für die Mitarbeiter des Mieters zu betreiben. Dies sollte nur dann nicht gelten, wenn ihm der Kantinenbetrieb unmöglich oder unzumutbar ist. Rechte des Mieters sollten weitestgehend nur dann bestehen, wenn der Vermieter mindestens fahrlässig seiner Betriebsverpflichtung nicht nachkommt. Obwohl das Mietverhältnis bereits ca. 10 Monate vor Vertragsbeginn abgeschlossen wurde, fand der Vermieter keinen Pächter, der die Kantine betreiben wollte. Der Vermieter stellte stattdessen wechselnde Food-Trucks vor der Mietsache bereit, um für eine Versorgung zu sorgen. Nach fruchtloser Fristsetzung durch den Mieter kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter klagt auf vermeintlich ausstehende Mietzahlungen sowie Schadensersatzanspruch.
Aus den Gründen:
Ohne Erfolg! Sowohl das LG München I als auch das OLG München sahen die ausgesprochene Kündigung als wirksam an. Das OLG bestätigte dabei insbesondere die Rechtsauffassung des LG, dass auch die vertraglich übernommene Nebenpflicht zum Kantinenbetrieb eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könne, wenn die Fortführung des Vertragsverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar ist. Das LG München I überzeugte sich dabei durch mehrere Zeugeneinvernahmen davon, dass ein Vertragsschluss für den Mieter nur im Fall der Zusicherung des Kantinenbetriebs in Betracht kam. Insbesondere stellte das LG München I hierbei auf die Vertragsverhandlungen ab und gewichtete zu Gunsten des Mieters, dass dieser im Rahmen der Vertragsverhandlungen von seinem Wunsch nach einem Kantinenbetrieb nicht abwich, so dass auch dem Vermieter bewusst war, dass dies ein wesentlicher Aspekt für den Mieter war. Im Übrigen konnte die Unzumutbarkeit auch nicht damit entkräftet werden, dass der Vermieter Food-Trucks zur Verfügung stellte und diese nur äußerst zurückhaltend von der Belegschaft des Mieters angenommen wurden, so dass das Betreiben einer Kantine im Falle dieser geringen Verkaufszahlen unwirtschaftlich wäre. Das LG München I war der Auffassung, dass der Betrieb von Food-Trucks nicht ansatzweise mit dem Kantinenbetrieb vergleichbar ist und somit daraus keine Rückschlüsse gezogen werden könnten.
Praxishinweis:
Hier hatte mal nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Pflicht, eine Kantine zu betreiben, die noch dazu außerhalb der Mietsache liegt. LG wie OLG sahen daher den Mietvertrag als gemischt-typisches Vertragsverhältnis an, wobei sie die mietvertraglichen Vorschriften aufgrund der in der Rechtsprechung vertretenen Schwerpunkttheorie anwendeten. Bei der vorliegenden Kantinenbetriebspflicht des Vermieters handelte es sich also um eine mietvertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigte.
