Zurückhaltung der Interessenten wandelt sich in gesteigertes Interesse am Erwerb von Wohnimmobilien, speziell energieeffizienten Objekten
Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 30. September 2025 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen „CityReport Stuttgart Herbst 2025“ vorgestellt. „2025 befindet sich der Stuttgarter Wohneigentumsmarkt in einer Stabilisierungs- und Belebungsphase“, bewertet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die aktuelle Situation. „Die Zurückhaltung der Kaufinteressenten wandelt sich in gesteigertes Interesse für den Erwerb von Wohnimmobilien, insbesondere energieeffiziente Objekte in mittlerer bis guter Lage mit hochwertiger Ausstattung erfreuen sich einer höheren Nachfrage.“
Wohnimmobilien zum Kauf
Die Niedrigzinsphase bis Mitte 2022 hatte den Stuttgarter Immobilienmarkt maßgeblich geprägt: Günstige Finanzierungskonditionen befeuerten die Nachfrage, wodurch sich das begrenzte Angebot an Wohnimmobilien weiter verknappte und die Preise spürbar anstiegen. Selbst auf dem bereits hohen Preisniveau hielt die Nachfrage an. Mit der abrupten Zinswende ab Mitte 2022 änderte sich die Marktlage jedoch deutlich. Die stark gestiegenen Finanzierungskosten dämpften die Kaufbereitschaft in Stuttgart spürbar. In der Folge kam es bis zum Spätsommer 2024 zu rückläufigen Preisen und einer verhaltenen Marktaktivität.
Ab Herbst 2024 setzte eine vorsichtige Stabilisierung ein. Sinkende Hypothekenzinsen haben zu einer Zunahme von Kaufanfragen und abgeschlossenen Transaktionen geführt – ein erstes Zeichen für eine allmähliche Marktbelebung.
Die Zurückhaltung der Vorjahre ist inzwischen gewichen und die Marktstimmung zeigt sich insgesamt positiver, doch eine durchgreifende Trendwende bleibt auch im Herbst 2025 aus. Kaufinteressenten agieren weiterhin sehr selektiv und treffen Entscheidungen nur dann, wenn Lage, Objektqualität und Finanzierung exakt zusammenpassen. Da viele potenzielle Käufer derzeit keinen akuten Handlungsdruck verspüren, bleibt die Nachfrage vorsichtig und anspruchsvoll.
„Die Reduzierung oder eine zeitlich befristete Aussetzung der Grunderwerbsteuer wäre eine wichtige Stellschraube und ein sinnvolles politisches Instrument, das der IVD seit einigen Jahren fordert, um den Wohnimmobilienmarkt wieder in Bewegung zu bringen“, so Prof. Stephan Kippes. Einige Bauträger und Verkäufer reagieren bereits proaktiv auf die Situation und übernehmen die Grunderwerbsteuer für ihre Käufer. Solche Maßnahmen setzen wichtige Impulse und zeigen, dass eine gezielte finanzielle Entlastung ein wirksames Mittel ist, um die Kaufnachfrage spürbar anzukurbeln.
Kaufpreise
Bei der Preisermittlung am Häusermarkt im Bestand (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenmittelhäuser) ist festzustellen, dass die Preise für Kaufobjekte mit mittlerem und gutem Wohnwert preislich um max. +2 % gegenüber Frühjahr 2025 leicht zulegen konnten, während Wohnimmobilien mit einfachem oder sehr gutem Wohnwert weitere Abwertungen erfuhren. Während Objekte ohne Renovierungsstau schneller einen Käufer finden, werden sanierungsbedürftige Objekte seltener nachgefragt und in der Regel unter Einräumung erheblicher Preisabschläge verkauft.
Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit einem guten Wohnwert lagen im Herbst 2025 im Durchschnitt bei 1.160.000 € (+0,9 % gegenüber Frühjahr 2025), Doppelhaushälften bei 740.000 € (+1,4 %). Das Angebot an Reihenmittelhäusern ist in Stuttgart traditionell eher begrenzt, daher sehen sich die wenigen aktuellen Interessenten vielfach in benachbarten Städten wie Ludwigsburg oder Reutlingen nach geeigneten Objekten um. Dort kann die Nachfrage bei größerer Auswahl besser befriedigt werden.
Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert wird im Herbst 2025 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.000 € veranschlagt. Seit Frühjahr 2024 sind die Preise konstant. Immobilien mit Makeln (ohne Balkon oder Aufzug in einem Mehrfamilienhaus, unsaniert, schlechte Lage) sind derzeit im Vergleich zur Zeit vor der Trendwende nur schwer verkäuflich.
Für neuerrichtete Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert wurden im Stadtbereich im Herbst 2025 durchschnittlich 8.200 €/m² bezahlt, gegenüber Frühjahr 2025 ist ein Rückgang von -3,7 % zu vermelden. Der Nachfrageeinbruch der vergangenen drei Jahre hält sich hartnäckig. 2025 entstehen überwiegend hochpreisige Neubauprojekte, die sich allerdings schwer am Markt platzieren lassen. Viele Eigentumswohnungen im oberen Preissegment finden schwerer Käufer, da die Kaufzurückhaltung angesichts des Preisniveaus und der Zinsen beachtlich ist. Ein deutlicher Trend zeigt sich: Was nicht verkauft wird, geht vermehrt in die Vermietung. Projektentwickler/Bauträger reagieren flexibel und sichern sich so laufende Einnahmen, während sie auf bessere Marktbedingungen für den Verkauf hoffen.
Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnete sich vor der Trendwende bis Mitte 2022 durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus. In einem intensiven Wettbewerb um die knappen Grundstücke waren Bauträger gezwungen, hohe Preise zu akzeptieren – in der Erwartung, diese durch künftig steigende Objektpreise refinanzieren zu können. Die Situation der Bauträger verschärfte sich jedoch weiter durch stark gestiegene Material- und Handwerkskosten, was einige Unternehmen erheblich unter Druck setzte und teils zu Insolvenzen führte.
Dank der seit 2024 vergleichsweise moderat steigenden Baukosten erkennen Bauunternehmen erste Anreize, wieder in den Neubau zu investieren. Dennoch bleibt die Branche zurückhaltend: Auch im Herbst 2025 agieren Bauträger weiterhin mit großer Vorsicht, nur wenige wagen den Erwerb neuer Grundstücke. Die allgemeine Unsicherheit auf dem Markt und die schwierige Finanzierungslandschaft tragen zu dieser abwartenden Haltung bei.
Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage lagen im Herbst 2025 durchschnittlich bei 1.320 €/m², für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1.500 €/m². Nach teilweise starken Rückgängen der vergangenen drei Jahre entwickeln sich die Preise im Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2025 für Baugrund-stücke für Einfamilienhäuser mit -1,5 % weiter leicht negativ, Baugrundstücke für Geschossbau lagen mit -4,5 % deutlicher im Minus.
Wohnimmobilien zur Miete
Die veränderten Rahmenbedingungen im Kaufsegment seit der zweiten Jahreshälfte 2022 haben auch spürbare Auswirkungen auf den Mietmarkt. Angesichts gestiegener Hypothekenzinsen haben sich viele bisherige Kaufinteressenten, speziell jene, die auf einen Fremdfinanzierungsanteil angewiesen sind, vom Erwerb von Wohneigentum abgewandt und suchen vermehrt nach geeigneten Mietobjekten.
Insbesondere sanierte Bestandsmietobjekte mit guten Energieeffizienzstandards genießen bei Mietinteressenten eine hohe Nachfrage. Neben der eigentlichen Kaltmiete rücken Betriebskosten, Heizkosten und insbesondere Energiepreise stärker in den Fokus der Kalkulation. Die Höhe der Nebenkosten erweist sich zunehmend als zentraler Faktor bei der Wohnungswahl. Viele Haushalte prüfen inzwischen sehr genau, ob die Gesamtkosten einer Wohnung langfristig tragbar sind. Dieser Trend führt dazu, dass insbesondere Wohnungen mit effizienter Energiebilanz oder bereits modernisierter Haustechnik an Attraktivität gewinnen und vergleichsweise kurze Vermarktungsdauer aufweisen. Demgegenüber stehen großzügige, hochwertig ausgestattete Neubauwohnungen mit hervorragenden Energiebilanzen, die aufgrund ihres sehr hohen Mietpreisniveaus oft nur eine begrenzte Zielgruppe ansprechen und nicht so rasch zu vermieten sind.
Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge sind alle Segmente des Mietwohnungsmarkts in Stuttgart im Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2025 preislich konstant geblieben. Die Mietpreise sind im Herbst 2025 wie folgt: Für Altbauwohnungen und Bestandswohnungen zahlen Mieter jeweils 16,40 €/m², für neuerrichtete Mietwohnungen 18,30 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
Generell lässt sich festhalten, dass die Mietpreisbremse die Mietanstiege in Stuttgart gedämpft hat, aber auch Investoren abschreckt, neuen Wohnraum zu schaffen. Aktuell bewegen sich die Mietpreise am oberen Bereich des Mietspiegels. Der Stuttgarter Mietmarkt bliebt weiterhin angespannt, insbesondere für Wohnungssuchende mit begrenztem Budget.
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