Genehmigungszahlen in der Stadt München sowie im Umland stark rückgängig – einzig Landkreis München mit Plus.
Stadt München 2025 im Vergleich zum 10-Jahresmittel mit 55 % im Minus; Größte Rückgänge unter den Landkreisen in Bad Tölz-Wolfratshausen (-49 %), Starnberg (-42 %), Erding und Freising (je -33 %).
„Die Flaute im Wohnungsneubau hat sich im laufenden Jahr 2025 fortgesetzt – die Bautätigkeit wird weiterhin durch ein vergleichsweise hohes Zinsniveau, sehr hohe Baukosten, strenge energetische und baurechtliche Auflagen sowie fehlende Fördergelder gebremst“, beschreibt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die anhaltend schwierige Lage. „In der prosperierenden Region München steht einer steigenden Anzahl von Haushalten somit ein schrumpfendes Wohnraumangebot zur Verfügung.“
Wie sich die Krise im Wohnungsbau in der Landeshauptstadt München in den letzten Jahren zunehmend verschärfte, zeigt sich bei Betrachtung der jährlichen Genehmigungszahlen (jeweils für den Zeitraum Januar bis Oktober). In den ersten zehn Monaten 2025 wurden nur gut 4.000 neue Wohneinheiten zum Bau freigegeben. Gegenüber dem bereits sehr schwachen Vorjahreszeitraum entspricht dies einem erheblichen Rückgang von -28 %; im Vergleich zum langfristigen 10-Jahresmittel 2015-2024 hat sich die Zahl der genehmigten Wohneinheiten sogar mehr als halbiert (-55 %).
Dieser Negativtrend umfasst auch das Münchner Umland. Zwischen Januar und Oktober 2025 erteilten die Behörden in fast allen Umland-Landkreisen deutlich weniger Baugenehmigungen als im Vergleichszeitraum über die vergangenen zehn Jahre. Besonders gravierend sind die Rückgänge in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen (-49 %), Starnberg (-42 %) sowie Erding und Freising (jeweils -33%). Aber auch in den Landkreisen Dachau (-28 %), Fürstenfeldbruck (-21 %) und Ebersberg (-20 %) wurden Abschläge im zweistelligen Prozentbereich ermittelt.
Einzig der bevölkerungsreichste Landkreis München blickt auf einen positiven bisherigen Jahresverlauf 2025 zurück – hier wurden zwischen Januar und Oktober +16 % mehr neue Wohnungen genehmigt als im 10-Jahresmittel 2015-2024. Zu beachten gilt, dass es sich um räumlich relativ kleine Märkte handelt: „Einzelne größere Wohnbauvorhaben, die sich bereits seit Längerem in der Pipeline befinden und im Betrachtungszeitraum schließlich genehmigt wurden, könnten die Genehmigungszahlen jüngst deutlich nach oben gehievt haben. Auch der Landkreis München bleibt insgesamt von der anhaltenden Krise nicht verschont“, erklärt Prof. Stephan Kippes.
Vor dem Hintergrund fehlender Flächenpotenziale kam die gestoppte Konversion der Fliegerhorste in den beiden Großen Kreisstädten Erding und Fürstenfeldbruck im Oktober 2025 einer Hiobsbotschaft für die gesamte Region gleich. Hier hätten in den kommenden Jahren Wohnungen für mehr als 10.000 Menschen entstehen können.
Neben den in den meisten Landkreisen rückläufigen Baugenehmigungen verschärft ein weiteres Thema die Situation: Der Bauüberhang. Hinter diesem etwas erklärungsbedürftigen Begriff steht die Situation, dass Bauvorhaben zwar genehmigt, aber dann aus den unterschiedlichsten Gründen letztendlich nicht realisiert werden, was die Zahl der fertiggestellten Immobilien weiter nach unten drückt. Der Bauüberhang ist in den letzten Jahren angesichts deutlich teurerer Immobilienfinanzierungen aber auch höherer Preise für Baumaterialien und Handwerkerleistungen sowie einer schwierigen Absatz-Situation für Bauträger erheblich gestiegen.
Redaktioneller Hinweis: Das IVD Institut bezieht sich in seiner Analyse auf genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden. Die Genehmigungszahlen basieren auf Auswertungen des Bayerischen Landesamts für Statistik. Unter Umständen kann es zu nachträglichen Korrekturen der Zahlen, zum Beispiel durch Nachmeldungen, kommen.
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