Kaufpreise für Wohnimmobilien im Bayern-Durchschnitt mit moderaten Schwankungen von rund ±2,0 %; Münchner Markt weitgehend stabil, Ausnahme Baugrund
Preisanstiege bei Eigentumswohnungen/Bestand in Bayreuth (+3,3 %), Passau (+2,8 %) und Nürnberg (+1,2%); Rückgänge hingegen in Augsburg (-3,2 %) und Schweinfurt (-2,6 %)
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 30.09.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Herbst 2025“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.shop.ivd-sued.net/shop/ erworben werden. „Der Wohnimmobilienmarkt in Bayern befindet sich weiterhin in einer Phase vorsichtiger Konsolidierung: Nachfrage und Transaktionszahlen steigen spürbar, während das Zinsniveau in den letzten zwölf Monaten nachgegeben hat. Die wachsende Aktivität verdeutlicht, dass Käufer wieder Vertrauen in den Markt fassen“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Das wachsende Kaufinteresse in Bayern schlägt sich jedoch noch nicht in einer klaren Preiswende nieder. Stattdessen zeigen sich in einzelnen Bereichen weiterhin Rückgänge oder lediglich leichte Anstiege, sodass bisher noch nicht von einer nachhaltigen Trendumkehr gesprochen werden kann.“
Seit Herbst 2024 zeichnen sich auf dem Wohnimmobilienmarkt erste leichte Erholungstendenzen ab, doch von einer grundlegenden Trendwende kann nach wie vor noch nicht gesprochen werden. Die Preisentwicklung bleibt volatil, wobei die Schwankungsbreite im Herbst 2025 mit rund +/-2,0 % gegenüber Frühjahr 2025 vergleichsweise moderat ist.
Gleichzeitig gibt es immer mehr Hinweise auf eine Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes: Das Zinsniveau hat in den letzten zwölf Monaten etwas nachgegeben und potenzielle Käufer passen sich zunehmend den veränderten Rahmenbedingungen an. Zwar agieren sie weiterhin vorsichtig und nehmen sich Zeit für ihre Entscheidungen, doch sowohl die Nachfrage als auch die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge wächst spürbar. Dies zeigen die steigenden Neugeschäftsvolumina bei Wohnungsbaukrediten sowie die wachsenden Immobilienumsätze.
Die zunehmende Nachfrage zeigt, dass Käufer trotz der weiterhin anspruchsvollen Finanzierungssituation bereit sind, Investitionen zu tätigen. Der Markt gewinnt langsam an Stabilität, auch wenn die Preisentwicklung weiterhin Schwankungen unterliegt.
Der Markt bleibt weiterhin differenziert: Ältere, unsanierte Objekte finden häufig nur mit Preisnachlässen oder verlängerten Vermarktungszeiten Käufer, während hochwertig sanierte Immobilien näher am ursprünglichen Angebotspreis verkauft werden. Vor dem Hintergrund hoher Bau- und Finanzierungskosten ist weiterhin mit moderaten Preisrückgängen bei unsanierten, energetisch ineffizienten Objekten zu rechnen. Modernisierte Immobilien mit energieeffizienten Heizsystemen bleiben hingegen preisstabil oder verzeichnen leichte Wertzuwächse.
„Die gestiegenen Auflagen im Neubausektor sowie die stark erhöhten Bau- und Finanzierungskosten haben Neubauimmobilien in den vergangenen Jahren für viele Kaufinteressenten unerschwinglich gemacht. Einige Bauträger gerieten in wirtschaftliche Schwierigkeiten, zahlreiche Projekte wurden gestoppt oder gar nicht erst gestartet“, so Prof. Stephan Kippes. „Auch im Herbst 2025 bleibt die Zurückhaltung groß – fehlende Aufträge sind weiterhin das zentrale Problem der Branche.“
Die sinkende Zahl an Baugenehmigungen deutet darauf hin, dass sich die Situation in den kommenden Jahren noch zuspitzen könnte. Während der Neubau stagniert, steigt der Wohnraumbedarf in den wirtschaftlich starken Regionen Bayerns weiter. Dadurch wächst das Risiko von Engpässen auf dem Wohnungsmarkt, die langfristig deutliche Preissteigerungen auslösen könnten. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, braucht es dringend passgenaue Maßnahmen und wirksame Anreize zur Belebung des Wohnungsbaus.
Es ist positiv zu bewerten, dass die neue Bundesregierung den Wohnungsbau zu einem zentralen Thema macht und die bestehenden Probleme klar aufgreift. Mit dem „Bau-Turbo“ werden wichtige Impulse gesetzt, um Verfahren zu beschleunigen, Bürokratie abzubauen und neue Investitionen anzustoßen. Diese Maßnahmen können dazu beitragen, die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft zu verbessern und den dringend benötigten Wohnraum schneller bereitzustellen. Es sind aber zeitnah noch stärkere Impulse notwendig, die speziell auf die Ballungszentren fokussiert sind.
Bayern
Zwar steigt das Interesse an Kaufobjekten bayernweit, doch die Kaufpreisentwicklung befindet sich nach wie vor in der Anpassungsphase. Preisrückgänge und nur geringe Anstiege prägen noch immer einzelne Segmente, eine nachhaltige Trend-wende zeichnet sich bislang nicht ab.
Im Segment „Baugrundstücke“ zeigt sich weiterhin eine große Zurückhaltung auf der Nachfrageseite: Hohe Bodenpreise, schwer kalkulierbare Baukosten und fehlende Förderanreize bremsen sowohl Bauträger als auch private Investoren aus. Während sich die Preise für Baugrundstücke im Einfamilienhausbereich im Halbjahresvergleich Frühjahr zu Herbst 2025 stabil zeigten (+/-0,0 %), setzte sich im Geschossbau (-1,9 %) der Abwärtstrend fort; dies ist ein deutliches Spiegelbild der anhaltend angespannten Lage im Neubausektor.
Im Marktsegment „Häuser“ konnte keine einheitliche Preisentwicklung beobachtet werden. Freistehende Einfamilienhäuser haben nach dem Rückgang im Frühjahr 2025 (-1,2 %) in der aktuellen Halbjahresbetrachtung bis Herbst 2025 einen leichten Anstieg von +0,6 % verzeichnet. Eine ähnliche Tendenz wurde bei Doppelhaushälften aus dem Bestand festgestellt (+0,1 %). Alle anderen Segmente des Häusermarktes wiesen leicht rückläufige Werte auf: Reihenmittelhäuser aus dem Bestand (-0,5 %), neuerrichtete Reihenmittelhäuser (-1,1 %), Doppelhaushälften/Neubau (-0,8 %).
Bei Eigentumswohnungen wurde dagegen ein leicht steigendes Preisniveau festgestellt: Bestandsobjekte verzeichneten im Herbst 2025 einen Anstieg von +1,0 %, während Neubauobjekte um +1,6 % zulegten.
München
Der deutliche Anstieg der Bauzinsen ab Mitte 2022 beendete die langjährige Wachstumsdynamik bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien. Die rückläufige Nachfrage führte zu einem spürbaren Rückgang der Immobilienverkäufe. Gleichzeitig nahm das Angebot an Objekten zu und Preisverhandlungen gewannen an Bedeutung. In München setzte der Preisrückgang bereits im Herbst 2022 ein – und damit früher als in anderen bayerischen Großstädten.
Seit Herbst 2024 sind erste Anzeichen einer Marktstabilisierung erkennbar, die sich im Herbst 2025 fortgesetzt haben. In den meisten der untersuchten Marktsegmente – hier vor allem im Segment „Häuser“ – blieben die Kaufpreise im Vergleich zur vorherigen Erhebung stabil. Wie bereits im Frühjahr 2025 verzeichneten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser auch im Herbst 2025 erneut einen leichten Preisrückgang (-1,8 %). Bei Eigentumswohnungen zeigte sich eine uneinheitliche Entwicklung: Während die Preise für Bestandsobjekte leicht um +0,6 % stiegen, ging das Preisniveau bei Neubauobjekten um -0,5 % zurück.
München im 10-Jahresvergleich
Trotz der spürbaren Abschläge der vergangenen drei Jahre haben die Kaufpreise in der 10-Jahresbetrachtung deutlich angezogen. Den stärksten Anstieg verzeichneten Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser (+62 %), gefolgt von Doppelhaushälften/Neubau mit +60 %. Eigentumswohnungen legten mit +55 % (Bestand) bzw. +47 % (Neubau) ebenfalls erheblich zu. Am geringsten fiel der Anstieg im untersuchten Zeitraum (Herbst 2015 – Herbst 2025) mit +33 % beim Baugrund für Geschossbau sowie bei Reihenmittelhäusern/Bestand mit +45 % aus. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen deutlich.
Aktuelle Entwicklungen an den Immobilienmärkten ausgewählter Städte
Aschaffenburg
Der Markt für Neubauimmobilien ist in Aschaffenburg aktuell verhalten. Hohe Grundstückspreise in Kombination mit steigenden Baukosten und begrenzten Fördermöglichkeiten dämpfen das Interesse. Diese Faktoren erschweren nicht nur privaten Bauherren den Zugang zum Neubau, sondern bremsen auch Bauträger aus: Angesichts schwer kalkulierbarer Baukosten zeigen sich viele Bauträger nach wie vor zurückhaltend bei ihren Projektplanungen. Die Preise im Neubaubereich bleiben auf hohem Niveau weitgehend stabil.
Das Kaufpreisniveau in Aschaffenburg entwickelte sich in den untersuchten Marktsegmenten in den vergangenen 5 Jahren (Herbst 2020 – Herbst 2025) nicht einheitlich. Während die Kaufpreise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser mit entsprechend -11 % bzw. -6 % einen Rückgang verzeichneten, nahmen die Preise für Baugrundstücke im Geschossbau sowie Eigentumswohnungen/Bestand um +18 % bzw. +10 % zu.
Ingolstadt
Durch insgesamt verlängerte Vermarktungszeiten ist aktuell ein breiteres Angebot am Ingolstädter Markt vorzufinden. Die Preisentwicklung zeigt in einigen Segmenten zwar noch weiter nach unten, eine beginnende Tendenz zur Preisstabilisierung ist bereits erkennbar. Vereinzelt verzeichnen attraktive, qualitativ hochwertige Objekte leichte Steigerungen. Besonders gefragt sind derzeit neuwertige oder umfassend sanierte Immobilien, die durch eine gute energetische Bilanz und einen geringen Instandhaltungsstau überzeugen.
Im Zeitraum Herbst 2020 bis Herbst 2025 war die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Ingolstadt von unterschiedlichen Tendenzen geprägt. So verzeichneten Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser Preisrückgänge von -7 % bzw. -11 %. Freistehende Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen/Bestand verteuerten sich dagegen im untersuchten Zeitraum um +1 % bzw. +7 %.
Nürnberg
Die Nachfrage nach Baugrundstücken in Nürnberg ist grundsätzlich vorhanden, allerdings zeigt sich nach wie vor ein preissensibles Käuferverhalten. Viele Interessenten kalkulieren deutlich zurückhaltender, was unter anderem auf die hohen Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Gleichzeitig hinkt das Preisverständnis vieler Grundstücksverkäufer noch immer der Marktrealität hinterher. Die teils noch an den Höchstpreisen von vor drei Jahren orientierten Preisvorstellungen führen dazu, dass sich die Vermarktungsdauer vieler Grundstücke verlängert. Eine schnelle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer wird dadurch seltener, was den Markt insgesamt verlangsamt. Die Folge ist eine längere Verhandlungsphase, in der beide Seiten erst wieder zusammenfinden müssen.
Im 5-Jahres-Vergleich (Herbst 2020 – Herbst 2025) nahm das Preisniveau in Nürnberg merklich zu. Die mit Abstand deutlichsten Kaufpreisanstiege verzeichneten freistehende Einfamilienhäuser mit +10 % sowie Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit +6 %, gefolgt von Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser mit +5 %. Einen etwas geringeren Preiszuwachs erfuhren Eigentumswohnungen im Bestand mit +4 %.
Rosenheim
Die Nachfrage nach Neubauobjekten ist in Rosenheim derzeit sehr verhalten. Obwohl das grundsätzliche Interesse nach modernen, energieeffizienten Neubauten weiterhin vorhanden ist, hat sich eine spürbare Kluft zwischen dem Kaufinteresse und der tatsächlichen Kaufkraft der potenziellen Käufer entwickelt. Diese Situation ist maßgeblich auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen: Hinzu kommt das deutlich höhere Zinsniveau, das die Finanzierung von Immobilien erschwert. Gleichzeitig stellen die verschärften energetischen Anforderungen an Neubauten zusätzliche Hürden dar, während der Verkauf älterer Bestandsimmobilien oft nicht die erhofften Erlöse erzielt, was insbesondere Umzugswillige unter Druck setzt. Alle untersuchten Marktsegmente in Rosenheim verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren (Herbst 2020 – Herbst 2025) ein steigendes Preisniveau. Die höchsten Anstiege wurden bei Baugrundstücken für den Geschossbau (+15 %) sowie für Einfamilienhäuser (+7 %) registriert. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser stiegen um +3 %, für Eigentumswohnungen/Bestand um +1 %.
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