Angebot an Mietwohnungen vielerorts deutlich zu gering – Impulse für mehr Wohnungsbau dringend notwendig
Mietzuwachs bei Bestandswohnungen vor allem in Landshut mit +4,1 %, Bayreuth mit +3,6 % und Passau mit +3,5 % spürbar
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.10.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Herbst 2025“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf https://shop.ivd-sued.net/shop/ erworben werden.
„In vielen Städten wächst die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt weiter. Statt sehr zeitaufwändiger und bürokratischer Genehmigungsprozesse, ist es wichtig, die Wege zum Bauen zu ebnen. Die Ausweitung der Mietpreisbremse mag gut gemeint sein, doch sie verhindert Investitionen und verschärft den Wohnungsmangel“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Statt stärker zu reglementieren, braucht es gezielte Impulse: ein einfacheres Baurecht, besser besetzte und kundenorientiert agierende Baubehörden, schnellere Genehmigungen durch digitalisierte Prozesse, steuerliche Anreize und Förderung. Nur ein abgestimmtes Zusammenspiel dieser Maßnahmen kann den Wohnungsbau wieder in Gang bringen.“
Das Mietpreisniveau für Wohnungen und Häuser zog bayernweit im Herbst 2025 gegenüber Frühjahr 2025 weiter an. Lag die durchschnittliche Mietsteigerung in der vorherigen Erhebung bei +0,9 %, betrug sie im Herbst 2025 +1,6 %.
Im Halbjahresvergleich Frühjahr 2025 – Herbst 2025 wiesen die Wohnungsmieten bayernweit folgende Mietpreisänderungen auf: Altbau +0,8 % (Frühjahr 2025: +0,9 %), Bestand +1,6 % (Frühjahr 2025: +0,8%), Neubau +2,0 % (Frühjahr 2025: +1,4 %). Bei Häusern zur Miete hatten Reihenmittelhäuser/Bestand mit +2,3 % (Frühjahr 2025: +0,6 %) und neuerrichtete Reihenmittelhäuser mit +1,6 % (Frühjahr 2025: +0,5 %) die höchsten Anstiege im untersuchten Zeitraum zu verzeichnen. Doppelhaushälften/Bestand haben um +1,5 % (Frühjahr 2025: +1,0 %) und Doppelhaushälften/Neubau um +1,3 % (Frühjahr 2025: +0,9 %) zugelegt.
„Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot in vielen Städten deutlich. Ein rückläufiger Neubau, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungen vergrößern die Angebotslücke weiter“, analysiert Florian Schreck, Mitglied des geschäftsführenden Vorstands vom IVD Süd.
Aktuell lässt sich sowohl eine verstärkte Nachfrage nach familiengerechten Mietwohnungen und -häusern als auch nach kleineren bezahlbaren Wohneinheiten beobachten. Mietobjekte mit einer guten energetischen Ausstattung – etwa durch moderne Wärmedämmung, effiziente Heiztechnik oder den Einsatz erneuerbarer Energien – erfreuen sich einer besonders hohen Nachfrage, sofern sie gleichzeitig ein angemessenes Mietpreisniveau aufweisen. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass Energieeffizienz und Kostenbewusstsein bei der Wohnungswahl eine wachsende Rolle spielen und zunehmend zu zentralen Entscheidungskriterien auf dem Mietwohnungsmarkt werden.
Die Mieten in München entwickelten sich im Herbst 2025 etwas verhaltener als in den vorherigen Halbjahresvergleichen. Die durchschnittlichen Preiszunahmen im Mietsegment lagen in der Spanne zwischen +0,8 % und +1,7 % (Frühjahr 2025: +0,9 % bis +2,1 %). Der höchste Mietpreisanstieg im Vergleich Frühjahr 2025 – Herbst 2025 lag bei Reihenmittelhäusern/Bestand (+1,7 %), gefolgt von neuerrichteten Reihenmittelhäusern und Doppelhaushälften/Bestand mit jeweils +1,5 %. Stabil auf dem Niveau vom Frühjahr 2025 blieben dagegen Doppelhaushälften/Neubau.
Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten
Im Halbjahresvergleich Frühjahr 2025 – Herbst 2025 wurden sowohl im Durchschnitt der bayerischen Großstädte als auch im Durchschnitt der großen bayerischen Mittelstädte in allen Marktsegmenten leicht steigende Mietpreise ermittelt. Insgesamt fielen die durchschnittlichen Steigerungsraten im untersuchten Zeitraum in den Mittelstädten etwas stärker aus als in den Großstädten.
Augsburg
Die Nachfrage auf dem Mietmarkt übersteigt in Augsburg in fast allen Marktsegmenten deutlich das Angebot. Die gefragtesten Objekte sind derzeit kompakte Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 50 m² und 65 m², die vor allem bei Singles und Paaren beliebt sind. Darüber hinaus besteht eine konstant hohe Nachfrage nach 3- Zimmerwohnungen im Bereich von 70 m² bis 90 m², ideal für kleine Familien oder Paare mit erhöhtem Platzbedarf, etwa durch Home-Office. Ein zunehmender Trend geht zudem in Richtung flexibler Grundrisse mit multifunktional nutzbaren Räumen. Als direkte Reaktion auf die gestiegenen Energiepreise stieg in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach modernisierten, energieeffizienten Wohnungen mit niedrigen Betriebskosten.
Aschaffenburg
Die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen kann in Aschaffenburg derzeit nicht gedeckt werden. Dies betrifft sowohl familiengerechte Wohnungen als auch kleinere Einheiten für 1- bis 2- Personenhaushalte. Zu den treibenden Faktoren zählen vor allem das Bevölkerungswachstum durch Zuzüge, die zunehmende Zahl an Singlehaushalten und kleinen Familien sowie eine klare Verlagerung von Kaufinteressenten auf den Mietmarkt. Dem steht ein unzureichendes Angebot gegenüber. Eine nachhaltige Entlastung des Marktes kann nur durch gezielte Neubauimpulse, Nachverdichtung und eine verstärkte Förderung energieeffizienter Mietwohnkonzepte erreicht werden.
Nürnberg
Der Nürnberger Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt. Für viele Haushalte stellen die aktuell hohen Mietpreise eine spürbare Belastung dar und schränken den Spielraum bei der Wohnungssuche ein. Die Mietpreise zeigen aktuell eine leichte Aufwärtstendenz. Insgesamt ist mit einer Fortsetzung dieser moderaten Preissteigerungen zu rechnen – vor allem in gut nachgefragten Stadtteilen und bei modernen, gut ausgestatteten Objekten.
Passau
In den kommenden Monaten ist auf dem Passauer Mietwohnungsmarkt keine spürbare Entspannung zu erwarten. Ein Rückgang des Angebots an Mietwohnungen verschärft die Situation für Wohnungssuchende. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage aufgrund der hohen Studentenzahlen und der allgemeinen Attraktivität Passaus als Wohnort konstant hoch. Diese Kombination aus sinkendem Angebot und stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiter steigenden Preisen führen.
Regensburg
Der Mietwohnungsmarkt in Regensburg ist derzeit weitgehend stabil mit einer leicht steigenden Tendenz auf der Nachfrageseite und einem abnehmenden Angebot. Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie die anhaltende Unsicherheit am Kaufmarkt führen dazu, dass sich immer mehr Menschen für das Mieten statt Kaufen entscheiden. Dieser Trend wirkt sich direkt auf die Nachfrage nach Mietwohnungen aus, die derzeit leicht zunimmt. Eine grundlegende Entspannung ist derzeit nicht in Sicht, vor allem nicht im stark nachgefragten Segment der gut ausgestatteten Kleinwohnungen.
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