Steigende Mieten im Bayern-Trend; massiv sinkende Bautätigkeit eine der Hauptursachen
Mietzuwachs bei Bestandswohnungen vor allem in München +4,4 %, Würzburg +3,4 % und Regensburg +3,3 %
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 14.10.2024 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Herbst 2024“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann im Online-Shop erworben werden.
„Der Immobilienmarkt befindet sich aktuell in einer ganz speziellen Phase, in der sich der Miet- und Kaufmarkt (noch immer) in unterschiedliche Richtungen entwickeln. Während auf dem Kaufmarkt derzeit eine eher verhaltene Nachfrage herrscht, zeigt sich auf dem Mietmarkt, insbesondere in den Groß- und Mittelstädten, ein starker Nachfrageüberhang. Ein wesentlicher Treiber dafür ist, dass viele Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen den Erwerb von Eigentum nicht realisieren können und daher auf Mietwohnungen ausweichen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Obwohl der Wohnraumbedarf kontinuierlich steigt, hält der Abwärtstrend im Wohnungsbau unvermindert an. Dies führt zu einem wachsenden Druck auf den Mietmarkt. Die staatlichen Fördermaßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus haben bislang noch nicht die erhoffte Wirkung gezeigt, es muss hier noch deutlich mehr getan werden. Viele Bauträger agieren aufgrund der unsicheren Marktlage und der hohen Kosten weiterhin zurückhaltend.“
Das Mietpreisniveau für Wohnungen und Häuser zog bayernweit im Herbst 2024 gegenüber Frühjahr 2024, weiter an. Dabei hatten Bestandsobjekte – sowohl bei Wohnungen als auch Häusern – im Vergleich zu Neubauobjekten höhere Zuwächse zu verzeichnen.
Im Halbjahresvergleich Frühjahr 2024 – Herbst 2024 wiesen die Wohnungsmieten bayernweit folgende Mietpreisänderungen auf: Altbau +1,7 %, Bestand +2,4 %, Neubau +2,1 %. Den höchsten Preisanstieg verzeichneten Reihenmittelhäuser/Bestand mit +3,0 %; bei Doppelhaushälften/Bestand wurde ein Anstieg von +2,1 % registriert. Neuerrichtete Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser verteuerten sich um entsprechend +1,4 % bzw. +1,6 %.
Aktuell ist zu beobachten, dass die Nachfrage nach familienfreundlichen Mietwohnungen und -häusern deutlich ausgeprägt ist, da Familien, die derzeit keine Möglichkeit für eine Eigenheimfinanzierung haben, dennoch Bedarf an größerem Wohnraum und besserer Wohnqualität haben. Insbesondere Mietwohnungen mit einer guten Energiebilanz zu erschwinglichen Preisen werden gut nachgefragt und finden vergleichsweise schnell neue Mieter.
Die Bundesregierung hat seit Anfang des Jahres 2024 eine Reihe langfristiger Förderprogramme ins Leben gerufen, um den Wohnungsbau anzukurbeln und dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Besonders wichtig ist die Einführung der degressiven Abschreibung, die mit einem höheren AfA-Satz Investitionen in bezahlbaren Wohnraum fördert. Zusätzlich unterstützen Programme wie „Altersgerecht Umbauen“ und „Genossenschaftliches Wohnen“ verschiedene Zielgruppen, während der neue Kredit „Jung kauft Alt“ Familien mit mittleren Einkommen den Erwerb und die Sanierung von Bestandsimmobilien erleichtert. Diese Maßnahmen sind entscheidend, um nicht nur den Neubau zu fördern, sondern auch bestehendes Wohnraumpotenzial zu mobilisieren und so den Wohnungsmangel, insbesondere in Ballungsräumen, zu verringern. Die Vorgaben aus diesem Programm sind jedoch für die Zielgruppe nur schwer zu erreichen, so dass der Impuls sehr überschaubar sein dürfte.
Die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt München zeichnet sich im Halbjahresvergleich Frühjahr 2024 – Herbst 2024 durch Anstiege in der Bandbreite von +1,8 % bis +4,4% aus. Der höchste Anstieg im untersuchten Zeitraum lag bei Bestandswohnungen (+4,4 %), gefolgt von Altbauwohnungen mit +4,1 %. Den niedrigsten Mietpreiszuwachs wiesen Reihenmittelhäuser/Bestand mit +1,8 % sowie Neubauwohnungen mit +2,1 % auf.
Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten
Im Halbjahresvergleich Frühjahr 2024 – Herbst 2024 wurden sowohl im Durchschnitt der bayerischen Großstädte als auch im Durchschnitt der großen bayerischen Mittelstädte in allen Marktsegmenten leicht steigende Mietpreise ermittelt. Insgesamt fielen die Steigerungsraten in den Großstädten im Schnitt etwas höher als in den großen Mittelstädten aus. Ausnahmen stellten neuerrichtete Mietwohnungen sowie Reihenmittelhäuser (Bestand und Neubau) dar.
Augsburg
Gingen die Kaufpreise im Herbst 2024 auf dem Augsburger Immobilienmarkt noch in einigen Marktsegmenten zurück, melden alle untersuchten Objekttypen zur Miete durchgehend leicht steigende Mietpreise. Diese Entwicklung wird durch einen deutlichen Nachfrageüberhang im Mietbereich vorangetrieben, während das Angebot sowie die Neubautätigkeit sich deutlich hinter dem Bedarf entwickeln. Es ist davon auszugehen, dass auch in den nächsten Jahren der Mietmarkt angespannt bleibt und das Preisniveau weiter steigt, da aktuell nur wenige Neubauten entstehen und die Nachfrage hoch ist.
Aschaffenburg
Der Mietmarkt in Aschaffenburg zeigt sich stabil. In den vergangenen Jahren hat sich die Nachfrage aufgrund der Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufe spürbar verstärkt. Viele Kaufinteressenten sind infolgedessen auf den Mietmarkt ausgewichen, was den Druck auf das Angebot weiter erhöht hat. Besonders im mittleren und unteren Mietpreissegmenten kann die Nachfrage aufgrund des begrenzten Angebots nicht ausreichend gedeckt werden.
Erlangen
Die Nachfrage am Erlanger Mietmarkt übersteigt das vorhandene Angebot deutlich mit in der Folge weiterhin ansteigenden Mietpreisen. Vermehrt suchen junge Familien, für die sich der Erwerb einer eigenen Immobilie aufgrund gestiegener Finanzierungskonditionen nicht verwirklichen lässt, nach geräumigen Wohnungen oder Häusern zur Miete. Der Erlangener Mietwohnungsmarkt wird traditionell insbesondere durch die große Anzahl an Studierenden geprägt. Für Studierende, aber auch für zeitlich befristet in Erlangen tätige Beschäftigte, scheinen möblierte Wohnungen eine attraktive Option zu sein.
Ingolstadt
Waren in Ingolstadt vor der Zinswende insbesondere Dreizimmerwohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser beliebte Immobilienobjekte zum Kauf, so weichen Interessenten nun häufig auf derartige Immobilien zur Miete aus. Besonders begehrt sind neuwertige Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die generell eher seltener zur Miete angeboten werden. Auch im Ingolstädter Umland herrscht im Mietsegment eine hohe Nachfrage, insbesondere dann, wenn eine gute infrastrukturelle Anbindung und Nahversorgung gegeben ist.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf Bestandsobjekte mit gutem Wohnwert.
Der Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Herbst 2024“ kann über den Online-Shop kostenpflichtig erworben werden.