Energetisch gute Bestandsobjekte erfreuen sich gestiegener Nachfrage
Objektangebot 2024 doppelt so hoch wie vor der Zinswende (2021)
„Eine anhaltende Niedrigzinsphase hat über viele Jahre für einen regelrechten Boom an den Wohnimmobilienmärkten gesorgt. In der Region München kamen auf ein Objekt in der Regel zahlreiche Kaufinteressenten und ein neuer Eigentümer konnte in kurzer Zeit gefunden werden“, erklärt Prof Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Ab Frühjahr 2022 hat ein deutlich schwierigeres und instabileres Finanzierungsumfeld die Kaufnachfrage nach Häusern und Wohnungen dann erheblich abgebremst. Auf Grund ausbleibender Verkäufe wuchs die Anzahl der angebotenen Objekte kontinuierlich an. In den vergangenen Monaten konnte diese Talsohle nun allmählich durchschritten werden und es können wieder spürbar mehr Verkäufe registriert werden.“
Für seine Analyse hat das IVD Institut Daten für die bayerische Landeshauptstadt München sowie das Münchner Umland (nachfolgend Durchschnitt der Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg) auf Basis von IMV ausgewertet. Ermittelt wurde die Summe der insgesamt angebotenen Häuser und Wohnungen zum Kauf für die Jahre 2021, 2023 und 2024 (nachfolgend jeweils Januar bis November). Einzelne Objekte können hierbei mehrfach angeboten und somit genannt werden.
Im laufenden Jahr 2024 wurden im Kaufsegment sowohl in der bayerischen Landeshauptstadt München als auch im Münchner Umland jeweils knapp 20.000 Immobilienangebote ermittelt. Für die Stadt München entspricht dies gegenüber 2021, also dem Jahr vor der Zinswende, einem deutlichen Plus von 38 %; im Münchner Umland, wo die Nachfrage traditionell zumindest etwas geringer als in der Landeshauptstadt, hat sich das Objektangebot sogar verdoppelt (+100 %; Durchschnitt über alle untersuchten Umland-Landkreise).
Angesichts erheblich gewachsener Finanzierungskosten mussten viele Interessenten nach der Zinswende von ihrer Kaufabsicht zurücktreten und sich teils auf adäquate Mietobjekte umorientieren. Verkäufer, die nicht dringend verkaufen mussten, beharrten oftmals auf ihren Preisvorstellungen. In anderen Fällen fand vielfach eine sukzessive Preisanpassung statt – Objekte wurden also mehrfach zu jeweils korrigierten Preisen angeboten. Bei einer stark gedämpften Nachfrage wuchs somit die Menge der am Markt offerierten Objekte erheblich an.
Im laufenden Jahr 2024 konnte dieser Negativ-Trend allmählich durchbrochen werden. In einem wieder etwas besseren und stabileren Finanzierungsumfeld stellt sich die Nachfrage wieder spürbar stärker dar. Auch haben sich die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern sukzessive soweit angeglichen, dass letztendlich auch wieder mehr Immobilien den Eigentümer wechseln. Insgesamt konzentriert sich diese Nachfrage jedoch sehr stark auf gute, energetisch hochwertige Bestandsimmobilien. Für – in Relation hierzu – meist sehr teure Neubauobjekte findet sich hingegen weiterhin nur ein sehr kleiner Kreis an Interessenten. Ebenso schwierig gestaltet sich die Vermarktung älterer Objekte – hier besteht häufig ein erheblicher Sanierungsbedarf, der für den neuen Eigentümer in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist.
Das Objektangebot im Münchner Umland ist im laufenden Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr, unter anderem angesichts erster positiver Nachfrage-Impulse, nicht weiter angewachsen (+/-0 %; Durchschnitt über alle untersuchten Umland-Landkreise). In den einzelnen Landkreisen liegt die Spanne im Jahresvergleich zwischen -10 % (LK Erding) und +14 % (LK Starnberg). In der Landeshauptstadt München wurden -8 % weniger Wohnimmobilien zum Kauf angeboten, als 2023.
