Eigentumswohnungen in Starnberg und Freising preisstabil; moderate Abschläge in Ebersberg, Dachau und Erding.
Einfamilienhauspreise in Starnberg inzwischen auf Münchner Niveau – vor 10 Jahren lag die Kreisstadt deutlich über der Landeshauptstadt.
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 2. Juni 2025 den traditionellen RegionalReport für den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland vorgestellt. Der Bericht analysiert die aktuelle Marktlage in den Landkreisen Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen im Frühjahr 2025.
„Die Stimmung bei Immobilienkaufinteressenten hat sich in den vergangenen Monaten aufgehellt. In einem wieder verbesserten Finanzierungsumfeld gibt es im Frühjahr 2025 deutlich mehr Kaufabschlüsse als noch vor einem Jahr. In der Tendenz haben sich die Kaufpreise, nach teils erheblichen Abschlägen während der vergangenen IVD-Erhebungen, somit stabilisiert“, berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „An den Mietwohnungsmärkten verknappt sich das ohnehin geringe Angebot hingegen weiter. Die anhaltende Krise im Wohnungsbau schlägt sich nun voll in den Fertigstellungszahlen nieder, die deutlich geringer ausfallen als in den Vorjahren. Das hohe Mietpreisniveau wird somit weiter angetrieben.“
Am Kaufmarkt hat sich die Stimmung im vergangenen Jahr 2024 – insbesondere ab den Herbstmonaten – sukzessive aufgehellt. Dieser Aufwärtstrend setzt sich auch im Frühjahr 2025 fort. Eine gute Nachfrage sowie wieder spürbar mehr Kaufabschlüsse können vor allem bei neueren, energetisch hochwertigen Bestandsimmobilien beobachtet werden. Gerade bei älteren Objekten, die wegen ihrer schlechten energetischen Kennzahlen einen hohen Sanierungsaufwand aufweisen, agierten Kaufinteressenten in den vergangenen Jahren sehr zögerlich.
Bei Neubauobjekten sind sowohl das Angebot als auch die Nachfrage weiterhin stark gedämpft. Sehr hohe Baukosten haben in den vergangenen Jahren die Kaufpreise massiv angetrieben; das Kaufinteresse fokussiert sich daher auf im Vergleich hierzu deutlich preiswertere gute Bestandsobjekte.
Das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand hat sich zuletzt zunehmend stabilisiert. In der aktuellen Erhebung Herbst 2024 bis Frühjahr 2025 wurde im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg nur noch ein leichter Preisabschlag von -1,0 % ermittelt (Vorerhebung: -2,5 %). Die Spanne der Preisanpassungen lag zwischen -2,8 % in Starnberg und +1,4 % in Freising. In der etwas südlicher gelegenen Kreisstadt Bad Tölz verteuerten sich entsprechende Einfamilienhäuser sogar um +2,5 %.
In Starnberg mussten Käufer im Frühjahr 2025 für ein freistehendes Einfamilienhaus mit im Schnitt 1,85 Mio. € etwas mehr aufbringen als in der Landeshauptstadt München (1,83 Mio. €; +1,4 % gegenüber Herbst 2024). In Fürstenfeldbruck lag der durchschnittliche Kaufpreis mit 838.000 € am niedrigsten.
Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sanken im Halbjahresvergleich Herbst 2024 bis Frühjahr 2025 im Schnitt der untersuchten Kreisstädte mit -0,6 % nur marginal (Herbst 2024: -1,0 %). In Starnberg und Freising blieb das Kaufpreisniveau konstant. In den restlichen Kreisstädten wurden Abschläge bis -1,9 % in Ebersberg, der kleinsten Kreisstadt im Münchner Umland, beobachtet.
Trotz teils deutlicher Preisrückgänge über die vergangenen IVD-Erhebungen mussten Käufer für gebrauchte Eigentumswohnungen im Frühjahr 2025 lediglich in den Umland-Kreisstädten Ebersberg und Dachau sowie in Bad Tölz im Schnitt weniger als 5.000 €/m² aufbringen. In Starnberg wurde mit 6.480 €/m² der höchste Wert ermittelt, in der Landeshauptstadt München lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine entsprechende Wohnung bei 7.700 €/m² (+2,0 % gegenüber Herbst 2024).
Der Nachfragedruck am Mietmarkt bleibt hoch. Angesichts einer weitgehend ausbleibenden Neubautätigkeit verknappt sich das Angebot weiter. Im Durchschnitt der untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlands nahmen die Mieten für Bestandswohnungen im Halbjahresvergleich Herbst 2024 bis Frühjahr 2025 um +1,2 % zu. Gegenüber der Vorerhebung (+1,7 %) hat sich der Preisauftrieb leicht abgeschwächt, eine Entspannung ist jedoch in keinerlei Hinsicht festzustellen. Neben den Preissteigerungen für die Grundmiete hatten zahlreiche Haushalte in den letzten Jahren erheblich steigende Wohnnebenkosten – die sogenannte „zweite Miete“ – zu verkraften. Hier lässt die von der neuen Bundesregierung versprochene Absenkung der Energiepreise zumindest künftig auf eine gewisse Entlastung hoffen.
Während die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen in der Landeshauptstadt München im Frühjahr 2025 im Schnitt bei 21,40 €/m² lagen, so sind sie im Münchner Umland – mit Ausnahme von Starnberg (19,80 €/m²) – deutlich preiswerter. In den übrigen Kreisstädten wurden durchschnittliche Quadratmetermieten zwischen 14,10 € und 16,10 € veranschlagt.
Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt in der Region München
Die bayerische Landeshauptstadt München sowie die umliegende Region gehören zu den beliebtesten und zugleich teuersten Wohngegenden Deutschlands. Steigende Einwohnerzahlen sowie eine wachsende Anzahl an Einpersonenhaushalten treiben die ohnehin hohe Nachfrage nach Wohnraum weiter an. Sind die Mietwohnungsmärkte traditionell stark umkämpft, so stellt sich auch die Stimmung an den Kaufmärkten – nach einer zwischenzeitlichen zinsbedingten Schwächephase – wieder spürbar positiver dar.
Angesichts des hohen Nachfragedrucks bleibt die Schaffung neuen Wohnraums eine der größten Herausforderungen in der Region. Die anhaltende Krise im Wohnungsbau lässt für die kommenden Jahre jedoch eine weitere erhebliche Angebotsverknappung befürchten. Das massive Ausbleiben von Baugenehmigungen ab Ende 2022 hat sich im abgelaufenen Jahr 2024 nun erstmalig auch in den deutlich rückläufigen Fertigstellungszahlen widergespiegelt. Sowohl in der Stadt München als auch in allen umliegenden Landkreisen kamen deutlich weniger neue Wohnungen auf den Markt als in den Vorjahren. „Die neue Bundesregierung muss diesem Negativ-Trend umgehend entschieden entgegenwirken und den Wohnungsbau durch Investitionsanreize und den Abbau von Auflagen wieder ankurbeln“, so Prof. Stephan Kippes.
In vielen Gegenden des Münchner Umlands – gerade in den prosperierenden Gemeinden – fehlt es insbesondere an preiswerten bzw. geförderten Wohnungen. Selbst für Haushalte mit mittlerem Einkommen wird es immer schwieriger, adäquaten bezahlbaren Wohnraum zu finden. Darüber hinaus kann der Bedarf an barrierefreien, seniorengerechten Wohnungen vielerorts nicht abgedeckt werden.
Große Potenziale für substanzielle neue Wohngebiete bieten unter anderem die beiden Fliegerhorst-Areale in den Kreisstädten Erding und Fürstenfeldbruck. Hier soll mittelfristig Wohnraum für mehrere Tausende Menschen in Verbindung mit Büro-, Handels und Erholungsflächen entstehen. Angesichts einer weiteren militärischen Nutzung bzw. bürokratischer Hürden hat sich der ursprünglich angepeilte Abzug der Bundeswehr auf beiden Arealen verschoben. In Fürstenfeldbruck könnten in den kommenden Jahren erst einmal in Baugebieten am Hochfeld, am Krebsenbach sowie auf dem ehemaligen Grimmplatten-Gelände großflächig neue Wohnungen entstehen. In Erding wird derzeit unter anderem „Am Poststadl“ sowie am Thermengarten neuer Wohnraum geschaffen.
In der Kreisstadt Starnberg wurde, nach einigen Verzögerungen, im Frühjahr 2025 nun endgültig grünes Licht für das geplante neue Quartier „Moosaik“ gegeben. Im größten Wohnbauprojekt der Stadt seit vielen Jahren könnten über 300 Wohneinheiten entstehen. In der Kreisstadt Dachau soll auf dem Areal der ehemaligen MD-Papierfabrik in den kommenden Jahren das neue Stadtquartier „Mühlbachviertel“ entwickelt werden. Wie und ob es hier weitergeht, bleibt angesichts der schwierigen Marktrahmenbedingungen ungewiss. Auch in der Kreisstadt Freising wurde an der Angerstraße in den letzten Jahren ein ehemaliges Gewerbegebiet für die Wohnbebauung umgewidmet. Zahlreiche Wohnungen sind hier bereits entstanden, weitere werden errichtet. Im neuen Baugebiet in den „Seilerbrücklwiesen“ wurden im Herbst 2024 die Arbeiten aufgenommen.
In den beiden einwohnermäßig kleinsten Umland-Kreisstädten, in Ebersberg und in Bad Tölz, werden seitens der Gemeinden in den Einheimischen-Baugebieten „Friedenseiche VIII“ sowie „Hintersberg II“ Baugrundstücke vergeben. Hiermit sollen vor allem einheimische Familien angesprochen werden.
Die in dieser Pressemeldung dargestellten Kauf- und Mietpreise beziehen sich jeweils auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage.
