Nachfrage übersteigt Angebot – Mietmarkt in Schweinfurt weiter unter Druck
„Die Preisentwicklung bleibt in Schweinfurt im Frühjahr 2025 in den meisten Segmenten des Kaufmarktes stabil. Qualitativ hochwertige, energetisch sanierte Objekte verzeichnen dabei wieder leichte Wertzuwächse. In einfachen Lagen hingegen bleibt die Preisentwicklung verhaltener“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Schweinfurt, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Das gestiegene Bewusstsein für Energieeffizienz hat das Marktverhalten nachhaltig verändert. Käufer achten zunehmend auf den energetischen Zustand einer Immobilie. Unsanierte Objekte, insbesondere solche mit den Energieklassen E bis H, verzeichnen einen deutlichen Rückgang der Nachfrage. Spürbare Preisabschläge im Vergleich zu Höchstpreisen vor der Trendwende sind bei diesen Objekten keine Seltenheit. Sanierungskosten werden inzwischen sehr genau kalkuliert und direkt in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen.“
Im Bestand richtet sich das Kaufinteresse besonders auf hochwertig modernisierte Objekte. Gefragt sind vor allem 2- bis 3- Zimmerwohnungen mit 60 bis 85 m² Wohnfläche, die durch effiziente Grundrisse überzeugen. Käufer legen zunehmend Wert auf barrierearme Ausstattung, moderne Sanitär- und Küchenbereiche sowie einen zeitgemäßen energetischen Standard – mindestens Energieeffizienzklasse C. Balkone, Terrassen oder pflegeleichte Gärten sind ebenfalls wichtige Entscheidungskriterien. Die Nachfrage nach großen, unsanierten Altbauten mit hohem Energieverbrauch ist dagegen deutlich zurückgegangen.
Die Nachfrage nach Neubauobjekten ist in Schweinfurt derzeit sehr verhalten. Obwohl die grundsätzliche Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Neubauten weiterhin vorhanden ist, hat sich eine spürbare Kluft zwischen dem Kaufinteresse und der tatsächlichen Kaufkraft der potenziellen Käufer entwickelt. Diese Situation ist maßgeblich auf folgende Faktoren zurückzuführen: Zum einen sind die Baukosten seit 2021/2022 um etwa 25 % bis 30 % gestiegen. Hinzu kommt ein deutlich höheres Zinsniveau, das die Finanzierung von Immobilien spürbar erschwert. Gleichzeitig stellen die verschärften energetischen Anforderungen an Neubauten zusätzliche Hürden dar, während der Verkauf älterer Bestandsimmobilien oft nicht die erhofften Erlöse erzielt, was insbesondere Umzugswillige unter Druck setzt.
Ein Blick auf die Käuferstruktur zeigt eine klare Verschiebung: Während in den Jahren 2019 bis 2021 überregionale Investoren einen nennenswerten Anteil am Marktgeschehen hatten, dominieren heute lokale Selbstnutzer mittleren bis höheren Alters. Viele dieser Käufer verfügen über solide Eigenkapitalbasis und gehen bei der Kalkulation der Folgekosten deutlich vorsichtiger vor als noch vor wenigen Jahren. Kapitalanleger sind zurückhaltender geworden und konzentrieren sich fast ausschließlich auf Objekte mit guter energetischer Qualität.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen mussten Kaufinteressenten in Schweinfurt im Frühjahr 2025 im Durchschnitt 1.950 €/m² aufbringen; gegenüber Herbst 2024 entspricht dies einem Anstieg von +3,7 %. Die Kaufpreise für neuerrichtete Eigentumswohnungen stiegen im Halbjahresvergleich um +1,1 % auf 4.400 €/m².
Im Segment Häuser ist eine Preisstabilisierung zu beobachten: Im Bestand kosteten freistehende Einfamilienhäuser im Frühjahr 2025 im Schnitt 325.000 €, Doppelhaushälften 315.000 € und Reihenmittelhäuser 292.000 €. Im Neubau wurden für Doppelhaushälften durchschnittlich 540.000 € und für Reihenmittelhäuser 515.000 € veranschlagt. Alle untersuchten Preise blieben im Vergleich zum Herbst 2024 stabil.
„Ein deutlicher Nachfrageüberhang prägt den Mietwohnungsmarkt in Schweinfurt. Im vergangenen Jahr hat die Nachfrage nach Mietwohnungen nochmals spürbar zugenommen. Treibende Faktoren sind vor allem Bevölkerungswachstum durch Zuzüge, steigende Studierendenzahlen, die zunehmende Zahl an Singlehaushalten und kleinen Familien sowie eine deutliche Verlagerung von Kaufinteressenten auf den Mietmarkt“, erklärt Matthias Metzger vom IVD-Mitgliedsunternehmen MENTOR IMMOBILIEN GmbH aus Schweinfurt.
Demgegenüber steht ein strukturell zu geringes Angebot: Die Leerstandsquote liegt aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Neubauprojekte kommen aufgrund steigender Baukosten und zunehmend komplexer Genehmigungsverfahren langsamer voran, während viele Bestandsobjekte nach Mieterwechsel direkt weitervermietet werden – oftmals ohne öffentliche Ausschreibung.
Die Neuvertragsmieten lagen im Frühjahr 2025 bei durchschnittlich 8,30 €/m² für Altbauwohnungen, 8,70 €/m² im Bestand und 10,80 €/m² im Neubau. Gegenüber Herbst 2024 stieg das Preisniveau bei Altbau- und Bestandswohnungen um jeweils +1,2 % und bei Neubauwohnungen um +1,9 % an.
Eine spürbare Entspannung am Schweinfurter Mietwohnungsmarkt ist in den kommenden Monaten nicht zu erwarten. Die Nachfrage steigt weiter, insbesondere durch die Verlagerung vom Kauf- in den Mietbereich. Hochwertige Wohnungen in guten Lagen sind sehr gefragt und schnell vermietet – oft zu steigenden Preisen. Für Vermieter bleibt das Marktumfeld günstig, während Mieter mit knapper Verfügbarkeit und höheren Kosten konfrontiert sind. Eine nachhaltige Entlastung ist nur durch mehr Neubau, Nachverdichtung und gezielte Förderung energieeffizienter Konzepte möglich – mit spürbaren Effekten jedoch erst langfristig.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
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