Ladenmieten im Bayerntrend zunehmend stabil bei noch leichten Abwärtstendenzen.
Nachfragefokus auf hochwertige Flächen lässt Büromieten in München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg und Erlangen moderat wachsen.
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.09.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den Gewerbemarktbericht „Office/Retail und Investment/Rendite“ Herbst 2025 vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends an den bayerischen Gewerbeimmobilienmärkten und kann über www.shop.ivd-sued.net erworben werden.
„Hohe Produktions- und Energiekosten, ein gesteigerter Wettbewerbsdruck sowie eine rückläufige Industrieproduktion vor dem Hintergrund der restriktiven Handels- und Zollpolitik der USA bremsen die ökonomische Entwicklung in Deutschland im Herbst 2025 noch immer erheblich. Unter diesem Vorzeichen stehen auch die gewerblichen Immobilienmärkte in Bayern“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Nichtsdestotrotz zeigt sich auf Nachfrageseite langsam aber stetig eine Belebung – dies ist bei Büro- und Ladenvermietungen als auch bei Investments zu beobachten.“
Entwicklungen am Retail-Markt
Die anhaltende konjunkturelle Flaute sowie geopolitische Konflikte strahlen auch auf den Einzelhandel und das Gastgewerbe aus. Ängste um die Jobsicherheit und um wieder ansteigende Verbraucherpreise dämpfen die Konsumstimmung der Menschen im Herbst 2025 weiterhin maßgeblich. Die Einzelhandelsvermietungsmärkte erholen sich unter diesen schwierigen Marktbedingungen dennoch sukzessive. Gerade in guten, hoch frequentierten Lagen finden sich bei freiwerdenden Geschäftsflächen rasch wieder Nachmieter.
„Klassische Incentives, wie teilweise mietfreie Zeiten, aber auch Umsatzmieten, bei denen sich die Mieten neben einem festen Anteil an einem flexiblen Prozentsatz in Abhängigkeit vom erzielten Umsatz richten, können für Mieter eine gewisse Sicherheit mit sich bringen. Teils werden freiwerdende Flächen durch Zwischennutzungskonzepte belegt, während früher längerfristige Mietverträge abgeschlossen wurden“, so Prof. Stephan Kippes. „Durch derartige Instrumente und Anreize können auch die Vermarktungszeiten in weniger gefragten Lagen spürbar verkürzt und substanzielle Leerstände vermieden werden.“
Die Ladenmieten (Neuvertragsmieten) im Bayern-Durchschnitt stabilisierten sich zuletzt zunehmend, im aktuellen Untersuchungszeitraum Frühjahr zu Herbst 2025 war lediglich eine leichte Abwärtstendenz zu beobachten. In den begehrten 1a-Geschäftskernlagen wurde für kleinere Läden ein Minus von 0,5 % ermittelt, während größere Ladeneinheiten im Halbjahresvergleich preisstabil blieben.
Als internationaler Top-Standort zeichnet sich die Landeshauptstadt München durch hohe Ladenmieten und Passantenfrequenzen sowie eine vergleichsweise hohe Kaufkraft der potentiellen Kundschaft aus. Zahlreiche globale Handelsmarken betreiben in den gefragten Einkaufslagen große Flagship-Stores, neue kommen regelmäßig hinzu. Im Herbst 2025 blieben die Ladenmieten in München durchwegs stabil – bei Neuvermietungen wurden im Geschäfts- und Nebenkern als auch in Stadtrandlagen die gleichen Preise veranschlagt wie im Frühjahr 2025. Die Spitzenmieten lagen somit im 1a-Geschäftskern mit rd. 28 % und im 1b-Geschäftskern mit rd. 36 % massiv unter dem Niveau aus dem Frühjahr 2020 direkt vor der Corona-Pandemie. Dennoch ist das Preisniveau aus dem Herbst 2025 sehr hoch.
In den anderen bayerischen Groß- und Mittelstädten wiesen die Ladenmieten in der Halbjahresbetrachtung Frühjahr zu Herbst 2025, analog zum Bayern-Trend, eine leichte Abwärtstendenz auf. Im Durchschnitt der bayerischen Großstädte (ohne München) standen die Preise im 1a-Geschäftskern für kleinere Läden mit 1,6 % und für größere Läden mit 0,9 % im Minus. Im Schnitt der untersuchten Mittelstädte lag der Preisrückgang im 1a-Geschäftskern für die entsprechenden Ladengrößen bei -1,8 % bzw. -1,6 %.
Entwicklungen am Büroimmobilienmarkt
Die Büroflächennachfrage zeigt sich durch ein schwaches ökonomisches Marktumfeld sowie einen schrumpfenden Flächenbedarf aufgrund der Etablierung hybrider Arbeitsmodelle, bei denen die Mitarbeiter nicht an einem Ort, sondern von unterschiedlichen Orten aus tätig sind, weiterhin verhalten. Auf Angebotsseite sinkt das Volumen an fertiggestellten Büroflächen wegen ausbleibender Baustarts aus den vergangenen Jahren schrittweise.
„Da das rückläufige Angebot derzeit auf eine noch geringere Flächennachfrage trifft, steigen die Leerstände bei Büroimmobilien weiter an. Nichtsdestotrotz befinden sich die Bürovermietungsmärkte allmählich in einem leichten Aufwind. Ein sehr starker Nachfragefokus auf moderne, kleinflächigere Büros in zentralen Lagen treibt das Mietpreisniveau nach oben“, erklärt Prof Stephan Kippes. „Insgesamt kennzeichnet sich der Büroimmobilienmarkt im Herbst 2025 somit – kurzgesagt – durch ansteigende Leerstandsquoten und wachsende Spitzenmieten.“
Am internationalen Top-Standort München herrscht gerade in den absoluten Top-Lagen, insbesondere innerhalb des Altstadtrings, eine hohe Nachfrage nach Büroflächen vor. Durchaus rege Neubautätigkeiten finden nördlich und südlich des Münchner Hauptbahnhofs statt. Neu geschaffene Flächen werden hier in der Regel rasch vermarktet – die Leerstandsquoten sind dementsprechend vergleichsweise niedrig. Außerhalb dieser begehrten Innenstadtlagen in Richtung Umland verliert der Bürovermietungsmarkt zunehmend an Stärke. Ein fehlender oder unzureichend ausgebauter Anschluss ans Münchner ÖPNV-Netz stellt für Mietinteressenten oftmals ein Ausschlusskriterium dar.
Im Halbjahresvergleich Frühjahr zu Herbst 2025 stieg das Mietpreisniveau bei neuvermieteten Büros (guter Nutzungswert) in der begehrten Münchner City A-Lage innerhalb des Altstadtrings um +2,0 % und in der City B-Lage innerhalb des mittleren Rings um +4,5 % an. In den Münchner Suburb- und Peripherie-Bereichen konnten in den infrastrukturell in der Regel gut erschlossenen A-Lagen ebenfalls Preisanstiege beobachtet werden, während sich die Büromieten in den dezentraleren B-Lagen seitwärts bewegten.
Im Bayern-Durchschnitt waren die Büromieten (Neuvermietungen, guter Nutzungswert) im aktuellen Halbjahresvergleich Frühjahr zu Herbst 2025 mit 1,7 % im Plus. Im Durchschnitt der bayerischen Großstädte wurde ebenso ein Anstieg von +1,7 % ermittelt. In sechs der acht Großstädte konnten moderate Zuwächse von bis zu +2,0 % in München beobachtet werden, lediglich in Fürth und Ingolstadt blieb das Preisniveau stabil. Im Durchschnitt der untersuchten bayerischen Mittelstädte bewegten sich die Büromieten mit +0,9 % leicht nach oben.
Entwicklungen im Investment-Bereich in München
Nach mehreren Zinssenkungen seit Sommer 2024 ließ die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen zuletzt unberührt, bei der letzten Zinsentscheidung am 11. September 2025 wurde der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,15 % und der Einlagezins bei 2,00 % belassen. Diese Zinspause wurde von vielen Ökonomen erwartet, die Inflation im Euroraum lag im August 2025 mit 2,1 % nur unwesentlich über der von der EZB anvisierten 2-Prozent-Marke. Ein wieder stabileres, sichereres Finanzierungsumfeld schafft bei Investoren wieder deutlich mehr Vertrauen.
Laut Einschätzung der Notenbank wird die Inflation im Euroraum auch in den kommenden Monaten stabil bleiben. Die Wirtschaft könnte 2026 und 2027, unter anderem dank der hohen geplanten Verteidigungsausgaben, neue Impulse erfahren. Sorge bereitet den Währungshütern derweil die Regierungskrise in Frankreich. Auch sind die Auswirkungen der neuen, höheren US-Zölle auf den Währungsraum trotz der Einigung zwischen Brüssel und Washington und der Abwendung einer befürchteten Eskalation im Handelsstreit noch nicht absehbar. Zudem ist unklar, welchen Effekt das große Wachstumspaket der neuen deutschen Bundesregierung mit sich bringt.
Nach einem sehr schwachen Jahr 2023 erholt sich der Immobilieninvestmentmarkt in München seit Anfang 2024 allmählich. Derzeit ist wieder eine verstärkte Aktivität ausländischer Investoren festzustellen. Da in der ersten Jahreshälfte 2025 großvolumige Deals, wie sie 2024 abgeschlossen wurden, in der Regel ausblieben, fiel das Investitionsvolumen insgesamt dennoch gedämpfter aus. Mitte 2025 fand mit dem Kauf des Luxushotels Mandarin Oriental in der Neuturmstraße durch das Immobilienunternehmen Eagle Hills aus Abu Dhabi für schätzungsweise 150 Mio. € ein solcher Groß-Deal statt.
Mit dem bevorstehenden Verkauf der Alten Akademie in der Neuhauser Straße – einem ehemaligen Vorzeige-Projekt der insolventen Signa-Gruppe – steht eine weitere Transaktion im dreistelligen Millionen-Bereich bevor. Die Stiftung der Münchner Unternehmerfamilie Thiele und die Immobilienfirma Hammer AG sollen in exklusiven letzten Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter und den Gläubigerbanken stehen. „Seit bereits rund zwei Jahren stehen die Bauarbeiten an der Alten Akademie still – die unansehnliche Bauruine mitten in der zentralen Münchner Fußgängerzone dämpft die Aufenthaltsqualität erheblich“, so Prof. Stephan Kippes. „Es besteht berechtigte Hoffnung, dass mit einem neuen Besitzer die Revitalisierung des denkmalgeschützten ehemaligen Jesuitenkollegs zeitnah fortgeführt werden kann.“
Die Wohnhausmultiplikatoren, für die nach der Zinswende sehr deutliche Rückgänge ermittelt wurden, stabilisieren sich in einem sichereren Zinsumfeld allmählich: Im Halbjahresvergleich Frühjahr zu Herbst 2025 entwickelten sich diese mit -1,6 % (Baujahre vor 1950) bzw. -1,8 % (Baujahre nach 1950) noch moderat nach unten.
Die Multiplikatoren für gewerbliche Anlageobjekte – also für Cityobjekte/Handelsimmobilien, Büroobjekte und Logistikimmobilien – präsentierten sich in der aktuellen Untersuchung durchwegs stabil.
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