Trotz Steigerungen gegenüber dem sehr schwachen Jahr 2024 sind die Baugenehmigungen noch sehr weit von der Vor-Corona-Zeit entfernt
„Nach zweieinhalb Jahren langer Talfahrt gibt es erste, aber deutliche Zeichen einer Erholung bei der Bautätigkeit. Die Landeshauptstadt Stuttgart punktet mit einer starken Zunahme der Baugenehmigungen, der gesamte Regierungsbezirk Stuttgart sticht unter den Regierungsbezirken Baden-Württembergs hervor“, fasst Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts die Ergebnisse der Analyse zusammen. „Im Vergleich zum Vorkrisenjahr 2021 ist zwar bei den Baufreigaben noch immer sehr viel Luft nach oben, aber der Aufwärtstrend ist erfreulich. Man kann es auch anders ausdrücken: Wir verzeichnen einen sehr deutlichen Anstieg – allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus. Zieht man die Zahlen aus der Vor-Corona-Zeit zum Vergleich heran, schneiden die aktuellen Werte sehr schlecht ab. Oder überspitzt formuliert: Die Zahlen der letzten Jahre dürfen nicht der Maßstab sein – das wäre, als würde man sich mit dem Klassenschlechtesten benchmarken und anschließend mit sich selbst zufrieden sein.“ Zentrale Ursache für die Entwicklung der letzten beiden Jahre ist die Stabilisierung des Zinsniveaus.
Redaktioneller Hinweis: Das IVD Institut hat diese Analyse für alle Regierungsbezirke, Regionen sowie Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs durchgeführt. Im Anhang finden Sie zwei Listen mit allen Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs – sowohl in regionaler Sortierung als auch sortiert nach den höchsten Abschlägen. Die Zahlen beziehen sich hierbei auf genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden.
Im ersten Halbjahr 2025 (1.HJ) wurden in ganz Baden-Württemberg über 10.700 Wohneinheiten zum Bau freigegeben. Gegenüber 1.HJ 2021 – noch vor der Krise im Wohnungsbau – entspricht dies einem massiven Rückgang von -55 %, gegenüber dem schwachen 1.HJ 2024 hingegen einem deutlichen Plus von 12 %.
Unter vier Regierungsbezirken Baden-Württembergs wies nur der Regierungsbezirk Stuttgart hohe Zuwächse bei den Baugenehmigungen auf (+74 % gegenüber 1.HJ 2024), der Regierungsbezirk Tübingen lag mit -2 % nur minimal unter dem Niveau von 1.HJ 2024. Die Regierungsbezirke Karlsruhe und Freiburg kamen aus dem Negativtrend mit -14 % bzw. -15 % noch nicht heraus.
Im Vergleich 2021 – 2025 (jeweils 1.HJ) wurden deutliche Abschläge zwischen -50 % (Stuttgart) und -62 % (Karlsruhe) in den Regierungsbezirken registriert.
Auf der Regionen-Ebene ist die Entwicklung der Baugenehmigungen im Vergleich 1.HJ 2024 – 1.HJ 2025 nicht einheitlich: In der Hälfte der 12 Regionen Baden-Württembergs wurden deutlich mehr Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden zum Bau freigegeben. Dies betrifft allen voran die Region Stuttgart (+89 %); die Regionen Heilbronn-Franken (+56 %), Ostwürttemberg (+55 %), Neckar-Alb (+50 %), Schwarzwald-Baar-Heuberg (+46 %) wiesen zwar vergleichsweise moderatere, aber immer noch hohe Zuwächse auf. Im Mittleren Oberrhein wurden ähnlich viele Baufreigaben in den entsprechenden Halbjahren 2021 und 2025 erteilt. In den restlichen sechs Regionen wurden im 1.HJ 2025 bis zu -34 % weniger Wohnungen genehmigt.
Der Vergleich 2021 – 2025 (jeweils 1.HJ) zeigt massive Rückgänge in allen Regionen, diese lagen zwischen -40 % in der Region Stuttgart und -72 % in der Region Hochrhein-Bodensee.
Dieser Negativtrend zieht sich durch alle Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs mit Ausnahme der Landeshauptstadt Stuttgart (+24 %). Die stärksten Rückgänge 2025 gegenüber dem Vorkrisenjahr 2021 (jeweils 1.HJ) wurden in den Städten Pforzheim (-88 %), Karlsruhe (-86 %), Ulm (-80 %), Mannheim (-77 %) sowie in den Landkreisen Konstanz und Lörrach (jeweils -77 %) festgestellt.
Aktuell sind die ersten Erholungstendenzen in 28 von 44 Stadt- und Landkreisen deutlich spürbar. Die Bauwilligen schöpfen angesichts nachgebender Zinsen Hoffnung und Zuversicht. Die Anzahl an Baufreigaben im 1.HJ 2025 ist gegenüber dem schwachen 1.HJ 2024 teilweise massiv angewachsen, dies betrifft in erster Linie neben der LH Stuttgart die Stadt Baden-Baden, den Zollernalbkreis, den Landkreis Heidenheim, den Schwarzwald-Baar-Kreis und den Landkreis Tuttlingen.
„Stark gestiegene Material- und Personalkosten, weiterwachsende Anforderungen an Neubauten und hohe Zinsen haben dazu geführt, dass viele Bauträger ihre Projektentwicklungen und Bauvorhaben in den vergangenen Jahren stoppten. Derzeit lässt sich bei Neubauvorhaben nur schwer abschätzen, welchen Kaufpreis der Markt bei Fertigstellung einer Immobilie zu zahlen bereit ist. Die Unsicherheiten gehören aktuell zu den größten Herausforderungen für die Bauträger“, erklärt Prof. Stephan Kippes. „Nach mehrjähriger stark gesunkener Bautätigkeit ist es dringend notwendig staatliche Impulse zu setzen, um den vorprogrammierten Wohnungsengpässen in den nächsten Jahren entgegenzusteuern.“
Insgesamt gilt: Je kleiner der betrachtete Markt, desto höher können die Schwankungen bei den Werten im Zeitverlauf ausfallen. Einzelne größere Bauprojekte können die Zahlen spürbar beeinflussen.
Hier finden Sie eine Übersicht der Baugenehmigungszahlen für alle Regierungsbezirke, Regionen sowie Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs – Regionale Sortierung
Hier finden Sie eine Übersicht der Baugenehmigungszahlen für alle Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs – Sortierung nach der Stärke der Veränderung
