Höchste Zuwächse bei Eigentumswohnungen in Pforzheim, Heidelberg und Ulm Mieten in den meisten Großstädten gestiegen – wieder mehr Wohnungen zur Vermietung im Angebot
Der IVD Süd hat auf einer Video-Pressekonferenz am 23.10.2025 den traditionellen Preisspiegel Wohnimmobilien Baden-Württemberg Herbst 2025 vorgestellt. „Die Kaufanfragen für Wohnimmobilien ziehen im Herbst 2025 etwas an, auch die Kaufpreise erfahren nach einer längeren Phase der Rückgänge oder zumindest konstanter Preise wieder Aufwind. Dennoch kann von einer grundlegenden Trendwende am eher ruhigen Wohneigentumsmarkt noch nicht die Rede sein“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts zur aktuellen Situation am Wohnimmobilienmarkt in den Großstädten Baden-Württembergs. „Eigentumswohnungen, die nicht verkauft werden können, werden vermehrt zur Vermietung angeboten. Die Mietpreise bewegen sich seit Jahren nach oben.“
Der Wohneigentumsmarkt
Nach schwierigen zweieinhalb Jahren zeigte sich am Wohneigentumsmarkt zu Beginn des Jahres wieder etwas mehr Zuversicht. Diese hält auch im Herbst 2025 an, ohne sich zu intensivieren. Die Anzahl der Kaufanfragen steigt auf niedrigem Niveau. Die leichte Aufwärtsbewegung der Kaufpreise für Wohnimmobilien erreicht nahezu alle Großstädte Baden-Württembergs, die je nach Marktsegment unterschiedlich hoch ausfallen. Demnach fallen die Preisanstiege bei Häusern und Eigentumswohnungen im Durchschnitt der Großstädte mit jeweils rund +1 % im aktuellen Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2025 etwa genauso hoch aus wie in der vorherigen IVD-Erhebung.
Im Herbst 2025 verzeichnen Pforzheim (+2,3 % gegenüber Frühjahr 2025) sowie Heidelberg und Ulm (jeweils +1,3 %) die höchsten Preiszuwächse im Marktsegment Eigentumswohnungen im Großstadtvergleich Baden-Württembergs. Alle weiteren Großstädte weisen entweder leichte Anstiege von maximal +1 % (Reutlingen, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg) oder konstante Preise (Stuttgart und Heilbronn) auf.
Trotz der zwischenzeitlichen Preistalfahrt infolge der Zinswende 2022 legten Wohnimmobilien in der 10-Jahresbetrachtung stark zu, wobei die Kaufpreise ihr Rekordhoch im Herbst 2022 hatten. Die stärksten nominalen, d.h. nicht-inflationsbereinigten, Zuwächse wurden beim Baugrund für Einfamilienhäuser (+52 %) und bei Eigentumswohnungen (+48 %) ermittelt. Der Baugrund für Mehrfamilienhäuser und die Marktsegmente Reihenmittelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser folgten mit Zuwachsraten zwischen +32 % und +36 %. Die Anstiege beziehen sich jeweils auf den Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs.
Im Großstadtvergleich stiegen die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen – dem am meisten verbreiteten Kaufmarktsegment in den Großstädten – innerhalb der vergangenen 10 Jahre in Freiburg und Karlsruhe am stärksten (jeweils +64 %), gefolgt von Ulm (+58 %), Heidelberg (+50 %) und der Landeshauptstadt Stuttgart (+49 %).
Die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt ab Mitte 2022 war das Resultat rasant gestiegener Hypothekenzinsen mit einem einhergehend starken Nachfragerückgang. Das Angebot an Kaufobjekten stieg drastisch an, während Mietwohnungen gefragter und dadurch knapper wurden. Dies lag insbesondere daran, dass die eigentliche Kaufklientel begann, Mietobjekte nachzufragen. In der Zwischenzeit gaben die Hypothekenzinsen wieder etwas nach und erhöhten die Bereitschaft der Kaufinteressenten, wieder in Wohnimmobilien zu investieren.
Das bestätigen auch die sinkenden Zahlen der angebotenen Kaufimmobilien: Im Vergleich 2024 – 2025 (jeweils 3. Quartal) gingen sie in ganz Baden-Württemberg um -15 %, im Durchschnitt der Großstädte um -12 %, zurück. Speziell in Freiburg (-36 %), Reutlingen (-28 %) und Pforzheim (-23 %) gab es einen deutlichen Rückgang Objektangebots zum Kauf.
Generell betrachtet bietet der Kaufmarkt heute eine deutlich größere Auswahl an Objekten als vor der Trendwende. Der Kreis der Kaufinteressenten setzt sich seit einigen Jahren vorwiegend aus Personen mit klassischen Kaufmotiven und solider Bonität zusammen, die mit Bedacht am Markt agieren. Die Nachfrage wird immer noch stärker von Eigennutzern als von Kapitalanlegern bestimmt. Beide Gruppen zeigen zwar 2025 mehr Kaufinteresse als 2023/24, dennoch ist die Dynamik am Kaufmarkt noch deutlich unter dem Niveau der Niedrigzinsphase.
Der Mietwohnungsmarkt
Im Vergleich zu den Vorjahren vergrößerte sich das Objektangebot an Mietwohnungen 2025 ein wenig. Die Gründe hierfür liegen in der Umschichtung: Zum einen werden Eigentumswohnungen, die im gewünschten Zeitraum nicht verkauft wurden, vermehrt zur Vermietung angeboten und zum anderen wendet sich die klassische Kaufklientel angesichts attraktiverer Zinsentwicklungen allmählich wieder dem Wohneigentum zu, nachdem sie in den vergangenen Jahren auf Mietobjekte ausweichen musste.
„Diese Veränderung bedeutet allerdings nicht, dass die Situation an den Mietwohnungsmärkten der Groß- und Universitätsstädte sich entspannt“, so Prof. Stephan Kippes. „Die nach wie vor viel zu wenigen Mietwohnungen, insbesondere im niedrigen und mittleren Mietpreissegment, sind weiterhin stark nachgefragt und werden infolge des Rückgangs der Bautätigkeit in den Vorjahren künftig nicht mehr.“
Im aktuellen Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2025 verzeichnen die Wohnungsmieten im Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs ein leichtes Plus von 0,8 %. Während Stuttgart, Mannheim und Heilbronn konstante Mieten aufweisen, fielen Ulm und Karlsruhe mit höheren Anstiegen auf.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf Bestandsobjekte mit gutem Wohnwert.
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