Geringe Bautätigkeit bereitet große Sorgen
Das IVD-Marktforschungsinstitut untersuchte die Entwicklung des Objektangebots an Eigentums- und Mietwohnungen sowie die Vermarktungsdauer der Kaufobjekte in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart.
„Im Zuge der Zinswende im Jahr 2022 veranlassten die stark gestiegenen Hypothekenzinsen viele Kaufinteressenten Mieter zu bleiben. Die Anzahl der am Markt angebotenen Wohnimmobilien zum Kauf stieg, was neben den sinkenden Preisen ein klares Indiz für eine Marktabschwächung war“, analysiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die Lage auf den Immobilienmärkten. „Während das Angebot an Eigentumswohnungen in den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart seit der Trendwende deutlich angestiegen ist, sank die Zahl der angebotenen Mietwohnungen. Die Miet-Nachfrage stieg, weil viele Kaufinteressenten im Mietmarkt blieben bzw. auf ihn ausweichen mussten.“
Die Entwicklung des Angebots an Eigentumswohnungen verlief seit der Trendwende in beiden Städten ähnlich. Innerhalb des Jahres 2022 erhöhte sich die Angebotsmenge massiv: Während in München knapp 70 % mehr Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2022 im Vergleich zum 4. Quartal 2021 angeboten wurden, waren es in Stuttgart rund 50 % mehr. Seit dem 4. Quartal 2022 nahm das Objektangebot in München und Stuttgart – wenn auch mit Schwankungen – stetig ab, sodass zwischen dem 4. Quartal 2022 und dem 4. Quartal 2024 16 % bzw. 17 % weniger Eigentumswohnungen angeboten wurden. Somit stabilisiert sich die Situation allmählich.
In den beiden süddeutschen Landeshauptstädten verlief die Entwicklung am Mietmarkt bis Ende 2023 ähnlich, im Jahr 2024 gab es hingegen Abweichungen. Die Angebotsmenge an Mietwohnungen schrumpfte im Vergleich zur Zeit vor der Trendwende am Immobilienmarkt bis Ende 2023 stark: Im Betrachtungszeitraum 4. Quartal 2021 – 4. Quartal 2023 wurde ein Rückgang von einem knappen Drittel der angebotenen Mietobjekte (-31 %) in München und einem Viertel (-25 %) in Stuttgart registriert. 2024 zeigten sich Unterschiede: Während in München die Anzahl an Mietwohnungen 2024 um weitere -5 % sank, stieg sie in Stuttgart hingegen um +15 % an (Vergleich 4. Quartal 2023 – 4. Quartal 2024).
Die Münchner und Stuttgarter Mietwohnungsmärkte sind seit eh und je angespannt, das seit der Zinswende gestiegene Interesse der traditionellen Kaufinteressenten an Mietobjekten hat die Vermarktungsdauer der Mietwohnungen spürbar verkürzt und somit die Situation auf dem Mietmarkt weiter erschwert. „Mit dem Rückgang der Baugenehmigungen, der 2022 begann und sich 2023 und 2024 verstärkt fortsetzte, wird sich das Angebot an Mietwohnungen künftig weiter reduzieren. Insofern ist es dringend notwendig, den Wohnungsneubau speziell in den beiden süddeutschen Landeshauptstädten anzukurbeln“, fordert Prof. Stephan Kippes.
Die Angebotsdauer der Wohnimmobilien zum Kauf (Eigentumswohnungen und Häuser) hingegen zog sich mit den wachsenden Hypothekenzinsen und der schwierigen Marktsituation in die Länge. Wurde ein Kaufobjekt in München im 1. Halbjahr 2022 noch durchschnittlich rund 8 Wochen angeboten, wuchs die Vermarktungsdauer stetig – wenn auch 2024 mit verminderter Geschwindigkeit – und erreichte im 2. Halbjahr 2024 mit über 15 Wochen fast das Doppelte. In Stuttgart erhöhte sich die Angebotsdauer bis ins 1. Halbjahr 2024 fast genauso stark wie in München – von 8 Wochen im 1. Halbjahr 2022 bis zu 14 Wochen im 1. Halbjahr 2024. Im 2. Halbjahr 2024 hingegen wurde bereits eine Kehrtwende sichtbar, indem die Kaufobjekte nicht mehr so lange vermarktet wurden: Im Vergleich der beiden Jahreshälften 2024 verkürzte sich die Angebotsdauer der Kaufimmobilien im 2. Halbjahr 2024 um 6 %.
„Der im Vergleich zu München deutlich kleinere Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt registriert seit Herbst 2024 nicht nur viel mehr Kaufanfragen, sondern auch eine deutlich höhere Anzahl an Kaufverträgen, als zuvor. Das spiegelt sich auch in den Kaufpreisen wider, deren Rückgänge – im Vergleich zu München – gestoppt wurden“, schlussfolgert Prof. Stephan Kippes.