Hohe Nachfrage nach Mietobjekten trifft auf knappes Angebot
„Der Immobilienmarkt für Bestandsobjekte in Ulm und Neu-Ulm zeigt derzeit eine spürbare Belebung: Die Nachfrage nach Häusern ist deutlich angestiegen. Dabei spielen sowohl der Preis als auch der bauliche Zustand – insbesondere das Ausmaß möglicher Sanierungsmaßnahmen – eine wesentliche Rolle bei der Preisgestaltung“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Ulm/Neu-Ulm, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Doppelstadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Besonders gefragt sind Häuser, die sich in einem bereits sanierten Zustand befinden und keinen größeren Renovierungsstau aufweisen. Auch Eigentumswohnungen erleben eine gestiegene Nachfrage, wobei sie zunehmend wieder von Kapitalanlegern ins Visier genommen werden.“
Das Angebot an Bestandsimmobilien zeigt sich in Ulm und Neu-Ulm derzeit insgesamt ausgeglichen. Während das Angebot an Häusern in etwa der Nachfrage entspricht, ist bei Eigentumswohnungen – insbesondere im gebrauchten Segment – eine spürbare Verknappung festzustellen. Preislich bewegt sich der Markt moderat nach oben: Häuser in einem guten technischen und optischen Zustand erzielen inzwischen wieder höhere Preise. Auch bei Eigentumswohnungen ist eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung zu beobachten, vor allem bei barrierefreien Objekten in guten Lagen.
Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser mit Wohnflächen zwischen 120 m² und 150 m². Beliebt sind vor allem sanierte Immobilien, die keinen umfassenden Renovierungsbedarf aufweisen. Bei Eigentumswohnungen richtet sich das Käuferinteresse vorrangig auf barrierefreie 3-Zimmer-Wohnungen in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur. Diese Wohnform ist vor allem bei älteren Menschen ab 60 Jahren gefragt, die häufig aus einem eigenen Haus in eine komfortablere, altersgerechte Wohnung wechseln.
Die Struktur der Kaufinteressenten hat sich im Vergleich zu den Vorjahren kaum verändert, jedoch lassen sich bestimmte Zielgruppen klar identifizieren: Im Eigentumswohnungsmarkt dominieren weiterhin Käufer der Generation 60+, die auf altersgerechtes Wohnen umsteigen. Bei Einfamilienhäusern stellen junge Familien und Haushalte, die aus beruflichen Gründen nach Ulm ziehen, die Hauptnachfrager dar – meist mit solider finanzieller Ausgangslage.
Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand kosteten in Ulm im Frühjahr 2025 im Schnitt 645.000 € (+0,8% gegenüber Herbst 2024), Doppelhaushälften 566.000 € (+1,8 %) und Reihenmittelhäuser 506.000 € (+1,4%). Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand wurden im Schnitt 3.730 €/m² (+0,8 %) und für neuerrichtete Objekte 5.730 €/m² (+/-0,0 %) verlangt.
Auch in Neu-Ulm hat das Preisniveau in allen untersuchten Häusersegmenten im untersuchten Zeitraum etwas angezogen. Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand kosteten im Frühjahr 2025 im Schnitt 480.000 € (+1,1% gegenüber Herbst 2024), Doppelhaushälften 450.000 € (+0,4 %) und Reihenmittelhäuser 410.000 € (+0,5%). Das Preisniveau bei Eigentumswohnungen/Bestand nahm in Neu-Ulm im Halbjahresvergleich Herbst 2024 – Frühjahr 2025 um +0,6 % von 3.300 €/m² auf 3.160 €/m² zu.
„Die Nachfrage nach Mietobjekten übersteigt derzeit in der Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm das Angebot deutlich. Dabei erstreckt sich die Nachfrage über alle Wohnungsgrößen hinweg – vom kompakten Single-Apartment bis hin zur geräumigen Familienwohnung besteht ein deutlicher Bedarf“, so IVD-Marktberichterstatter Sebastian Hirn von der Hirn Immobilien GmbH aus Ulm.
Die hohe Nachfrage steht einem nach wie vor begrenzten Wohnungsangebot gegenüber. Diese Konstellation führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Mietpreise. Die aktuelle Marktentwicklung – geringes Angebot bei gleichzeitig großer Nachfrage – sorgt dafür, dass die Mietpreise auch in Zukunft weiter steigen dürften. Solange keine spürbare Ausweitung des Angebots erfolgt, bleibt das Mietpreisniveau angespannt.
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Ulm im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 13,20 €/m² für Altbauobjekte, 14,30 €/m² für Bestandsobjekte und 15,50 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Herbst 2024 betrugen die Preissteigerungen +2,3% im Altbau, +0,7 % im Bestand und +1,3 % im Neubau.
In Neu-Ulm blieben die Neuvertragsmieten im Halbjahresvergleich Herbst 2024- Frühjahr 2025 stabil und lagen durchschnittlich bei 12,10 €/m² für Altbauobjekte, 13,10 €/m² für Bestandsobjekte und 13,90 €/m² für Neubauobjekte.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
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