Starker Nachfrageüberhang prägt den Mietwohnungsmarkt
„Seit Mitte 2022 belasten gestiegene Finanzierungskosten und restriktive Kreditvergaben den Wohneigentumsmarkt in Rosenheim. Obwohl die Hypothekenzinsen seit Anfang 2024 sinken, sind die Konditionen noch nicht attraktiv genug, um die Nachfrage in Rosenheim deutlich zu steigern“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Rosenheim, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Nach rückläufigen Kaufpreisen in den vergangenen knapp drei Jahren konnte ein weiterer Abschwung der Preise im Segment der Eigentumswohnungen gestoppt werden, der Abwärtstrend bei Eigenheimpreisen geht weiter, fällt aber verhaltener aus.“
Dank der Nähe zur Landeshauptstadt München sowie der landschaftlich reizvollen Lage im Alpenvorland gehört Rosenheim unter den großen deutschen Mittelstädten zu den gefragtesten und teuersten Standorten.
In den vergangenen fünf Jahren, von Frühjahr 2020 bis Frühjahr 2025, ist das Preisniveau in Rosenheim deutlich gestiegen, wobei der Höhepunkt im Herbst 2022 erreicht wurde. Anschließend kam es zu einem Rückgang der Preise für Baugrundstücke und Kaufobjekte. Im Vergleich zu Frühjahr 2020 verzeichneten Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser den stärksten Anstieg mit +21 %. Es folgten Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser mit +14 %, freistehende Einfamilienhäuser mit +9 % und Eigentumswohnungen mit +7 %.
Aufgrund der Turbulenzen am Kaufmarkt und der damit verbundenen Zurückhaltung der Kaufinteressenten hat sich das Angebot an Wohnimmobilien in den letzten drei Jahren leicht erhöht. Dabei handelt es sich überwiegend um ältere Objekte, die vor 1990 erbaut wurden. Das Angebot an neueren Wohnimmobilien mit hochwertiger Ausstattung bleibt jedoch weiterhin begrenzt, was durch die geringe Neubautätigkeit zusätzlich verstärkt wird. In der ersten Hälfte des Jahres 2025 zeigt sich eine besonders hohe Nachfrage nach kleinen 2-Zimmer-Wohnungen und Appartements.
Als Nachfrager treten in erster Linie eigenkapitalstarke Selbstnutzer auf, Kapitalanleger sind am Markt kaum präsent.
Im Frühjahr 2025 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Rosenheim im Schnitt 4.270 €/m², neuerrichtete Objekte lagen bei 5.830 €/m². Im Halbjahresvergleich blieben gebrauchte Eigentumswohnungen im Preis konstant, Neubauobjekte stiegen um knapp +5 %.
Die Häuser aus dem Bestand sind noch überwiegend in der Preistalfahrt gefangen, auch wenn die Rückgänge deutlich verhaltener im Vergleich zu den Vorjahren ausfielen. Freistehende Einfamilienhäuser lagen im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 917.000 € (-1,1 % gegenüber Herbst 2024), Doppelhaushälften kosteten 793.000 € (+/-0 %), Reihenmittelhäuser 667.000 € (-0,9 %).
„Der Rosenheimer Mietmarkt verzeichnet eine durchweg hohe Nachfrage in sämtlichen Objektkategorien“, berichtet Alexander Neubauer von der Alpina Immobilien GmbH in Rosenheim. Aufgrund der gestiegenen Zinskonditionen haben viele Interessenten von ihren Kaufabsichten Abstand genommen und sich in den vergangenen Jahren verstärkt dem bereits angespannten Mietmarkt zugewandt. „Die Nachfrage nach Mietwohnungen und -häusern ist dadurch nochmals spürbar gestiegen. Ein weiteres Problem in Rosenheim ist der sogenannte „Lock-in-Effekt“. Ist die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten sehr groß, wollen immer weniger Mieter umziehen und bleiben in ihren Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr zu ihren Bedürfnissen passen.
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Rosenheim im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 13,60 €/m² für Altbauobjekte, 14,30 €/m² für Bestandsobjekte und 16,50 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Herbst 2024 betrugen die Mietsteigerungen +0,7 % im Bestand und +3,1 % im Neubau. Die Mieten für Altbauwohnungen sind um -0,7 % leicht gefallen.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
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