Kürzere Vermarktungszeiten bei Mietwohnungen und Häusern zur Miete.
„Waren die Preisanstiege bei den Kaufobjekten in der Vergangenheit sehr dynamisch, so zeigt sich der Markt auch im Frühjahr 2024 relativ ruhig. Für die Zurückhaltung der Käufer sind zwar die stark erhöhten Hypothekenzinsen von großer Bedeutung, doch die unsichere politische Lage und die fehlende Kontinuität in den politischen Entscheidungen erschweren die Kaufbereitschaft zusätzlich“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs-instituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Fürth, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Potenzielle Käufer werden immer häufiger zu Mietern mit der Folge, dass die Situation am Mietmarkt sich weiter zuspitzt.“
Die seit der Trendwende am Wohneigentumsmarkt herrschenden Rahmenbedingungen führten zu einem Anstieg der Angebote für Kaufobjekte, wobei die Bereitschaft zu Preisnachlässen (noch) nicht den Erwartungen der Kaufinteressenten entspricht. So finden Angebot und Nachfrage derzeit nur selten zueinander, was sich in der deutlich höheren Angebotsdauer und auch in den niedrigen Zahlen der Vertragsabschlüsse widerspiegelt.
Die aktuellen Käufer sind mit viel Eigenkapital ausgestattet, da die Fremdfinanzierung zu hohe Kosten mit sich bringt. Bei den wenigen Käufern sind Objekte in guten Lagen mit sehr guten energetischen Gebäudeeigenschaften gefragt. Junge Familien, die meist über kein beträchtliches Eigenkapital verfügen, sehen den Ausweg derzeit in der Miete.
Im Frühjahr 2024 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Fürth im Schnitt 2.540 €/m², neuerrichtete Objekte lagen bei 4.150 €/m². Gegenüber Frühjahr 2023 standen Preisnachlässe von -5,9 % bzw. -1,9 % zu Buche.
Auch am Häusermarkt für Bestandsobjekte sind starke Korrekturen nach unten zu beobachten. Für freistehende Einfamilienhäuser wurden im Frühjahr 2024 im Schnitt 531.000 € veranschlagt. Doppelhaushälften lagen bei 486.000 €, Reihenmittelhäuser bei 434.000 €. Die Häuser sind in der Spanne zwischen 4,9 % und 6 % je nach Objekttyp günstiger gegenüber Frühjahr 2023 geworden.
„Die Nachfrage nach Mietobjekten ist stark angestiegen, da Suchende vor allem aufgrund der hohen Hypothekenzinsen keinen Kauf, sondern eine Anmietung bevorzugen. Dadurch verringerte sich das Angebot an Mietwohnungen noch mehr und führte zu steigenden Mieten“, berichtet Philip Lang, MRICS, zertifizierter Sachverständiger aus Nürnberg sowie Mitglied in den Gutachterausschüssen Landkreis Fürth, Landkreis Erlangen Höchstadt und bei der Stadt Fürth. „Einer großen Nachfrage erfreuen sich Studentenappartements und kleinere Wohnungen, die hauptsächlich Singles und Paare ansprechen; für ältere Interessenten spielt das Thema Barrierefreiheit eine große Rolle. Auch möblierte Objekte sind am Markt gefragt. Familien mit Kindern, die sich den Traum vom Eigenheim aus finanzieller Sicht derzeit nicht erfüllen können, suchen zudem vermehrt nach familiengerechten Häusern zur Miete.“
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Fürth im Frühjahr 2024 durchschnittlich bei 10,20 €/m² für Altbauobjekte, 10,80 €/m² für Bestandsobjekte und 12,60 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Frühjahr 2023 betrugen die Preissteige-rungen +1,9 % im Bestand und +0,8 % im Neubau. Die Mieten für Altbauwohnungen blieben konstant.
In den vergangenen fünf Jahren – Frühjahr 2019 zu Frühjahr 2024 – nahm das Preisniveau in Fürth spürbar zu. Bis zum Herbst 2022 wuchs das Preisniveau für Kaufimmobilien, danach setzte die Talfahrt der Kaufpreise an. Zwischen Frühjahr 2019 und Frühjahr 2024 legten Eigentumswohnungen mit +19 % am deutlichsten zu, es folgen freistehende Einfamilienhäuser und Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser mit jeweils +17 %, sowie Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser mit +11 %. Der Anstieg der Mieten für Bestandswohnungen wurde durch die Krise am Wohneigentumsmarkt befeuert, diese stiegen im besagten Untersuchungsraum um +11 %. Preislich liegt Fürth unter den benachbarten Städten Nürnberg und Erlangen.
Fazit:
Seit der Zinswende stark gestiegene Finanzierungskosten und strenge Kreditvergabekriterien sowie auch Unsicherheiten angesichts der anhaltenden konjunkturellen Schwächephase dämpften die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf auch im Frühjahr 2024. Mit einer ab Ende 2023 deutlich gesunkenen Inflationsrate sowie wieder nach unten zeigenden Zinsen für Wohnungsbaukredite könnte der Markt in den kommenden Monaten in einem verbesserten Finanzierungsumfeld neue Impulse erfahren.
Im Gegensatz hierzu ist der Mietmarkt gerade in den Groß- und Mittelstädten in der Regel sehr angespannt. Ein seit Jahren wachsender Anteil an Einpersonenhaushalten, hohe Zuzugsraten sowie eigentliche Kaufinteressenten, die ins Mietsegment drängen, da sich ein Immobilienerwerb derzeit nicht finanzieren lässt, treiben die Nachfrage stetig nach oben. Auf der Angebotsseite entwickelt sich die Schaffung von neuem Wohnraum hingegen meist seit Langem deutlich unter dem Bedarf – die aktuelle Krise im Wohnungsbau mit vielerorts stark rückläufigen Genehmigungszahlen könnte den Mietwohnungsmangel in den kommenden Jahren erheblich verschärfen.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.
Der CityReport Fürth 2024 kann über den Online-Shop kostenpflichtig erworben werden.
