Wieder mehr Mietwohnungen am Markt zur Vermietung
Der IVD Süd hat auf einer Video-Pressekonferenz am 28.04.2025 die traditionellen Preisspiegel Wohn- und Gewerbeimmobilien Baden-Württemberg Frühjahr 2025 vorgestellt. „Die ab 2024 moderateren Hypothekenzinsen erhöhen die Bereitschaft der Kaufinteressenten wieder in Wohnimmobilien zu investieren“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts zur aktuellen Situation am Wohnimmobilienmarkt in Baden-Württemberg. „Davon profitiert nun auch der traditionell angespannte Mietmarkt in den Groß- und Universitätsstädten Baden-Württembergs etwas, der seit der Zinswende 2022 eine höhere Nachfrage erfahren hat, nicht zuletzt durch die eigentliche Kaufklientel.“
Nachdem infolge der Trendwende am Wohnimmobilienmarkt ab Mitte 2022 immer weniger Mietwohnungen am Markt angeboten und diese in immer kürzerer Zeit vermietet wurden – weil zusätzlich zu den traditionellen Mietinteressenten auch die eigentliche Kaufklientel die Mietobjekte zu favorisieren begann – entspannt sich die Situation ab Frühjahr 2024 wieder etwas. Insbesondere im ersten Quartal 2025 ist landesweit ein deutlicher Anstieg des Angebots an Mietwohnungen ermittelt worden (+8 % mehr im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal).
Dieser Trend zeigt sich auch in den Großstädten Baden-Württembergs. In etwa der Hälfte der Großstädte liegen die Zuwächse des Objektangebots zur Miete im ersten Quartal 2025 sogar bei über +10 % gegenüber dem ersten Quartal 2024: Karlsruhe (+31 %), Pforzheim (+13 %), Stuttgart (+12 %) und Ulm (+10 %).
Nach schwierigen zweieinhalb Jahren entwickelt sich am Wohneigentumsmarkt im Frühjahr 2025 wieder etwas mehr Zuversicht. Die Anzahl der Kaufanfragen steigt. Die Abwärtsbewegung der Kaufpreise für Wohnimmobilien ist weitgehend gestoppt. In beinahe allen Großstädten Baden-Württembergs wurden sogar wieder Preiszuwächse festgestellt, die je nach Marktsegment unterschiedlich hoch ausfallen. Demnach fallen die Preisanstiege bei Häusern und Eigentumswohnungen im Durchschnitt der Großstädte mit jeweils knapp +1 % im aktuellen Halbjahresvergleich Herbst 2024 – Frühjahr 2025 klarer aus als in der vorherigen IVD-Erhebung, in der einzelne Großstädte bereits erste Erholungstendenzen zeigten, im Durchschnitt der Großstädte jedoch noch leichte Kaufpreisrückgänge in allen Marktsegmenten ermittelt wurden.
Im Frühjahr 2025 verzeichnen Reutlingen (+2,3 % gegenüber Herbst 2024) und Heidelberg (+1,3 %) die höchsten Preiszuwächse im Marktsegment Eigentumswohnungen im Großstadtvergleich Baden-Württembergs. Alle weiteren Großstädte weisen entweder konstante Preise (Stuttgart und Pforzheim) oder Anstiege von maximal +1 % auf.
Trotz der Preistalfahrt infolge der Zinswende 2022 verteuerten sich Wohnimmobilien in der 10-Jahresbetrachtung enorm, wobei die Kaufpreise ihr Rekordhoch im Herbst 2022 hatten. Die stärksten nominalen, d.h. nicht-inflationsbereinigten, Zuwächse wurden beim Baugrund für Einfamilienhäuser (+53 %) und im Segment der Eigentumswohnungen (+50 %) ermittelt. Der Baugrund für Mehrfamilienhäuser und Marktsegmente Reihenmittelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser folgten mit den Zuwachsraten von maximal +40 %. Die Anstiege beziehen sich jeweils auf den Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs.
Im Großstadtvergleich stiegen die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen innerhalb der vergangenen 10 Jahre in Freiburg (+71 %) und Karlsruhe (+66 %) am stärksten, gefolgt von Ulm (+58 %) und der Landeshauptstadt Stuttgart (+54 %).
Der Kaufmarkt bietet heute eine deutlich größere Auswahl an Objekten als vor der Trendwende. Der Kreis der Kaufinteressenten setzt sich derzeit vorwiegend aus Personen mit klassischen Kaufmotiven und solider Bonität zusammen, die mit Bedacht am Markt agieren. Die Nachfrage wird immer noch stärker von Eigennutzern als von Kapitalanlegern bestimmt. Beide Gruppen zeigen zwar im Frühjahr 2025 mehr Kaufinteresse als in den vergangenen zweieinhalb Jahren, dennoch ist die Dynamik am Kaufmarkt noch deutlich unter dem Niveau der Niedrigzinsphase.
Der Mietmarkt in Baden-Württemberg ist in der langfristigen Zeitreihe durch eine leicht steigende Preistendenz gekennzeichnet. „Insbesondere in den Groß- und Universitätsstädten Baden-Württembergs sind Mietwohnungen traditionell stark begehrt und im mittleren sowie unteren Preissegment häufig ein knappes Gut“, so Prof. Stephan Kippes. „In den ersten drei Monaten 2025 haben wir mehr Angebote für Mietwohnungen am Markt registrieren können. Dieser Trend könnte daraus resultieren, dass die eigentlichen Kaufinteressenten sich von den aktuellen attraktiveren Zinsentwicklungen ermutigt fühlen, Wohneigentum zu erwerben und ihren Fokus weniger auf Mietobjekte richten.“
Im aktuellen Halbjahresvergleich Herbst 2024 – Frühjahr 2025 verzeichneten die Wohnungsmieten im Durchschnitt der Großstädte Baden-Württembergs ein leichtes Plus von 0,9 %. Während die meisten von ihnen konstante Mieten bis minimale Mietsteigerungen aufwiesen, fiel Reutlingen mit einem etwas höheren Anstieg auf.
Entwicklung in ausgewählten Großstädten Baden-Württembergs
Stuttgart
Nach teilweise starken Preisabschlägen seit der zweiten Jahreshälfte 2022 folgte 2024 eine Phase der Preisstabilisierung auf einem niedrigeren Niveau. Im Frühjahr 2025 kennzeichnet sich der Kaufmarkt durch eine stärkere Käufernachfrage und ein Preiswachstum, das im Segment der Häuser mit gutem Wohnwert, je nach Objekttyp zwischen +1,4 % und +1,8 % im Halbjahresvergleich liegt, Objekte mit sehr gutem Wohnwert weisen höhere Kaufpreiszuwächse auf. Eigentumswohnungen bleiben im Wert nach wie vor unverändert (jeweils Bestandsobjekte).
Mit der veränderten Marktsituation im Kaufsegment ab Mitte 2022 hat sich auch der Mietmarkt gewandelt. Aufgrund hoher Hypothekenzinsen hat sich die traditionelle Käuferklientel weitgehend vom Wohneigentumsmarkt zurückgezogen und stattdessen zunehmend dem Mietmarkt zugewandt. Die verstärkte Nachfrage führte zu leichten kontinuierlichen Mietanstiegen.
Mannheim
Im Kaufsegment hat sich die Angebotssituation seit der Zinsanstieg 2022 und der folgenden Zurückhaltung der Käufer deutlich entspannt. Mit den abflachenden Hypothekenzinsen zieht die Nachfrage im Frühjahr 2025 wieder leicht an, wobei die Bodenbildung der Preise erreicht und ein leichter Preiszuwachs beobachtet wurde.
Am Mannheimer Mietmarkt herrscht traditionell, nicht zuletzt durch Studierende, eine rege Nachfrage. Neben 2- bis 4-Zimmerwohnungen mit guter Ausstattung sind auch Studentenwohnungen in einfacheren bis mittleren Lagen sehr beliebt. Tendenziell bleiben die Wohnungsmieten im Frühjahr 2025 auf einem relativ stabilen Niveau.
Karlsruhe
Die qualifizierte Nachfrage am Karlsruher Kaufmarkt hat sich im Vergleich zu den Vorjahren intensiviert. Besonders nachgefragt sind Objekte bis zu 500.000 € und über 1.000.000 €, wobei für die letztere Objektkategorie sich vornehmlich Personen ohne die Notwendigkeit einer Fremdfinanzierung interessieren. Wohnimmobilien aus den 50er, 60er und 70er Jahren mit energetischem Sanierungsstau stehen in der Gunst der Käufer ganz unten, nicht zuletzt auch dadurch, dass viele Verkäufer mit den Preisnachlässen nicht tief genug gehen und Kaufinteressenten schwer absehen können, welche Kosten und Auflagen auf sie nach einem Kauf zukommen.
Am Karlsruher Mietmarkt ist das Angebot gleich blieben, die Nachfrage hat sich indes verstärkt. Dies führt tendenziell zu einer leichten Mietpreissteigerung. Durch die höheren Nebenkosten – insbesondere Energiekosten – ist ein Trend zu kleineren Wohnungen zu beobachten.
Freiburg
Infolge gesunkener Hypothekenzinsen ist seit dem Sommer 2024 eine zunehmende Nachfrage am Wohneigentumsmarkt festzustellen. Während die Kaufinteressenten in der Stadt auf ein eher knappes Angebot treffen, ist dieses im Umland deutlich höher. Bei älteren oder unsanierten Immobilien ist eine preisliche Seitwärtsbewegung, bei Immobilien ab Baujahr 1990 ein deutlicher Preisanstieg zu vernehmen, da Kunden stark auf energetische Themen achten.
Mit dem gestiegenen Interesse der eigentlichen Kaufinteressenten an den Mietobjekten erfuhr der Mietmarkt in den vergangenen Jahren stärkere Mietsteigerungen. Am Mietwohnungsmarkt sind vom kleinen Einzimmerapartment bis hin zur familiengerechten Vierzimmerwohnung sämtliche Objekttypen sehr gefragt.
Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf Bestandsobjekte mit gutem Wohnwert.
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