Erste Impulse unter Bauträgern zu höherer Investitionsbereitschaft erkennbar
Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 24. März 2025 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen „CityReport Stuttgart Frühjahr 2025“ vorgestellt. „Nach einer mehrjährigen Niedrigzinsphase und des Booms auf dem Wohneigentumsmarkt führte die abrupte Zinswende ab Mitte 2022 zu einer Dämpfung der Nachfrage seitens der Kaufinteressenten und einem starken Rückgang der Kaufabschlüsse“, beurteilt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die Situation auf dem Stuttgarter Kaufmarkt. „Seit Herbst 2024 hellt sich die Stimmung der Marktakteure auf, die Nachfrage und die Kaufbereitschaft nehmen merklich zu, allerdings liegen diese noch deutlich unter dem Niveau vor der Trendwende. Im Vergleich zu Frühjahr 2024 sind Belebungstendenzen am Markt aber deutlich zu erkennen.“
Wohnimmobilien zum Kauf
Die günstigen Finanzierungskonditionen der Niedrigzinsphase beflügelten den Aufwind auf dem Kaufmarkt und somit die Preisgestaltung bis 2022. Trotz des hohen Preisniveaus verknappte der starke Nachfrageüberhang das Angebot an Kaufobjekten. Die Zinswende veränderte die Stimmung am Markt rasant und grundlegend: Eine geringe Kaufbereitschaft und Preisrückgänge kennzeichneten den Stuttgarter Wohneigentumsmarkt bis in den Spätsommer 2024. Seit dem Herbst 2024 scheint die trübe Stimmung am Markt zu weichen, ausschlaggebend ist hierfür das Sinken der Hypothekenzinsen. Eine steigende Anzahl an Kaufanfragen und erfolgten Vertragsabschlüssen deuten auf eine allmähliche Wiederbelebung hin.
Dennoch lässt sich „seit Jahresbeginn 2025 noch keine einheitliche Tendenz erkennen, sodass eine allzu optimistische Einschätzung nicht gerechtfertigt ist“, so Prof. Stephan Kippes. „Zwar ist die Stimmung am Kaufmarkt besser als vor einem Jahr, aber Verkäufe finden in der Breite nur zu angepassten Preisen statt, die Nachfrage ist noch verhalten, die Kaufbereitschaft noch zu gering.“ Käufer verfügen über klare Anforderungen an Qualität, Lage, energetische Standards und entscheiden sich nur für den Kauf, wenn sämtliche Kriterien erfüllt sind und sie ein hohes Maß an Sicherheit empfinden, da sie noch keinen großen Handlungsdruck verspüren.
Ein leichter Aufwind lässt sich derzeit im Neubausegment erkennen, nachdem neuerrichtete Objekte bei Kaufinteressenten in den vergangenen Jahren ins Abseits geraten waren. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Bauprojekten, wird sehr kritisch überprüft. Seitdem der Preisauftrieb bei den Baukosten sein vorläufiges Ende 2024 erreicht hat, sind erste zaghafte Impulse zu wachsender Investitionsbereitschaft unter den Bauträgern zu vermerken.
Der Kaufmarkt bietet heute eine deutlich größere Auswahl an Objekten als vor der Trendwende. Der Kreis der Kaufinteressenten setzt sich derzeit vorwiegend aus Personen mit klassischen Kaufmotiven und solider Bonität zusammen, die mit Bedacht am Markt agieren. Die Nachfrage wird in erster Linie von Eigennutzern bestimmt. Kapitalanleger haben zwar derzeit die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, die vor der Marktveränderung im Jahr 2022 schwer erreichbar waren, zeigen sich jedoch eher zurückhaltend.
Das seit Frühjahr 2022 gestiegene Objektangebot spiegelt das veränderte Marktgeschehen inklusive einer schwierigeren Vermarktungssituation wider. Nach Analysen des IVD-Instituts auf Basis des IMV-Programms unterliegt das monatliche Objektangebot im Jahr 2024 vergleichsweise großen Schwankungen. Zu Beginn des Jahres 2025 (Januar – Februar) wurden kaum weniger Objekte zum Kauf offeriert als in den entsprechenden Vorjahresmonaten; im Vergleich zu den beiden Monaten des Jahres 2022 – also noch vor der Trendwende am Wohneigentumsmarkt – liegt das aktuelle Objektangebot bei +55 %.
Kaufpreise
Nach kontinuierlichen Preisabschlägen seit der zweiten Jahreshälfte 2022 folgte 2024 eine Phase der Preisstabilisierung auf einem niedrigeren Niveau. Im Frühjahr 2025 kennzeichnet sich der Wohneigentumsmarkt durch ein Preiswachstum, das im Segment der Häuser mit gutem Wohnwert, je nach Objekttyp zwischen +1,4 % und +1,8 % im Halbjahresvergleich liegt, Objekte mit sehr gutem Wohnwert weisen höhere Kaufpreiszuwächse auf. Eigentumswohnungen bleiben im Wert nach wie vor unverändert (jeweils Bestandsobjekte).
Für Eigentumswohnungen/Bestand mit gutem Wohnwert wird seit etwa einem Jahr ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.000 € veranschlagt. Immobilien mit Makeln (ohne Balkon oder Aufzug in einem Mehrfamilienhaus, unsaniert, schlechte Lage) sind derzeit im Vergleich zur Zeit vor der Trendwende nur schwer zu verkaufen.
Für neuerrichtete Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert wurden im Stadtbereich im Frühjahr 2025 durchschnittlich 8.500 €/m² bezahlt, gegenüber Herbst 2024 ist ein Anstieg von +6,3 % zu vermelden. Der Nachfrageeinbruch der vergangenen Jahre weicht tendenziell einer höheren Kaufbereitschaft.
Bei der Preisermittlung am Häusermarkt (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenmittelhäuser) ist zu festzustellen, dass die Preise für Kaufobjekte mit einfachen und mittleren Wohnwert gegenüber Herbst 2024 konstant geblieben sind, während Wohnimmobilien mit gutem und sehr gutem Wohnwert preislich leicht zulegen konnten. Sanierungsbedürftige Objekte werden wieder etwas häufiger als noch vor ein oder 2 Jahren nachgefragt und in Eigenregie saniert.
Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit einem guten Wohnwert lagen im Frühjahr 2025 im Durchschnitt bei 1.150.000 € (+1,8 % gegenüber Herbst 2024), Doppelhaushälften bei 730.000 € (+1,4 %). Das Angebot an Reihenmittelhäusern ist in Stuttgart traditionell eher begrenzt, daher sehen sich die wenigen aktuellen Interessenten vielfach in benachbarten Städten wie Ludwigsburg oder Reutlingen nach geeigneten Objekten um. Dort kann die Nachfrage bei größerer Auswahl besser befriedigt werden.
Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnete sich vor der Trendwende bis Mitte 2022 durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus. In einem intensiven Wettbewerb um die knappen Grundstücke waren Bauträger gezwungen, hohe Preise zu akzeptieren – in der Erwartung, diese durch künftig steigende Objektpreise refinanzieren zu können. Die Situation der Bauträger verschärfte sich jedoch weiter durch stark gestiegene Material- und Handwerkskosten, was einige Unternehmen erheblich unter Druck setzte und teils zu Insolvenzen führte.
Dank der 2024 überwiegend stagnierenden Baukosten erkennen Bauunternehmen erste Anreize, in den Neubau wieder zu investieren. Dennoch bleibt die Branche zurückhaltend: Auch im Frühjahr 2025 agieren Bauträger weiterhin mit großer Vorsicht, nur wenige wagen den Erwerb neuer Grundstücke. Die allgemeine Unsicherheit auf dem Markt und die schwierige Finanzierungslandschaft tragen zu dieser abwartenden Haltung bei.
Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage lagen im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 1.340 €/m², für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1.570 €/m². Nach teilweise starken Rückgängen der vergangenen zweieinhalb Jahre entwickeln sich die Preise im Halbjahresvergleich Herbst 2024 – Frühjahr 2025 für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit +0,8 % leicht positiv, Baugrundstücke für Geschossbau lagen mit +3,3 % deutlicher im Plus.
Wohnimmobilien zur Miete
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie und der darauffolgenden Jahre führten zu einer spürbaren Abschwächung der Dynamik auf dem Mietmarkt. Dies war insbesondere auf das Ausbleiben zahlungskräftiger Fachkräfte zurückzuführen, die zuvor maßgeblich zur Nachfrage nach Mietwohnungen und -häusern im gehobenen Segment beigetragen hatten.
Mit der veränderten Marktsituation im Kaufsegment ab der zweiten Jahreshälfte 2022 hat sich auch der Mietmarkt gewandelt. Aufgrund hoher Hypothekenzinsen hat sich die traditionelle Käuferklientel weitgehend vom Wohneigentumsmarkt zurückgezogen und stattdessen verstärkt dem Mietmarkt zugewandt.
Insbesondere sanierte Bestandsmietobjekte mit guten Energieeffizienzstandards genießen bei Mietinteressenten aufgrund des starken Anstiegs der Energiekosten eine hohe Nachfrage, was zu einer vergleichsweise kurzen Vermarktungsdauer führt.
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist insbesondere im Segment der kleineren Wohnungseinheiten traditionell von hoher Nachfrage geprägt. Angesichts des kontinuierlichen Anstiegs der Einpersonenhaushalte ist auch künftig mit einem wachsen-den Wohnraumbedarf zu rechnen. Allerdings bleibt die Schaffung zusätzlicher Mietwohnungen seit Jahren deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.
Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge sind alle Segmente von steigenden Mieten betroffen. Die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2025 liegen wie folgt: Für Altbauwohnungen und Bestandswohnungen zahlen Mieter jeweils 16,40 €/m², für neuerrichtete Mietwohnungen 18,30 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Die Mieten für Altbauwohnungen sind im Halbjahresvergleich um +0,6 % leicht gestiegen, Bestandswohnungen lagen mit +1,2 % im Plus, die Mieten für neuerrichtete Wohnungen sind mit +4,0 % an stärksten gewachsen.
Generell lässt sich festhalten, dass die Mietpreisbremse die Mietanstiege in Stuttgart gedämpft hat, aber auch Investoren abgeschreckt hat, neuen Wohnraum zu schaffen. Aktuell bewegen sich die Mietpreise am oberen Bereich des Mietspiegels. Der Stuttgarter Mietmarkt bliebt weiterhin angespannt, insbesondere für Wohnungssuchende mit begrenztem Budget.
